Инвестиционная недвижимость на продажу в Медине

Инвестиции в недвижимость в Аль-Мадине обусловлены практически постоянным спросом, приходящимся на посетителей и паломников в течение всего года. В 2025 году среднегодовой уровень загрузки отелей города достиг 75%, что является самым высоким показателем за три года и превзошло все города Саудовской Аравии. Однако этот спрос распределён неравномерно по месяцам и типам объектов, и разница между объектом, приносящим хороший доход, и тем, который разочаровывает владельца, часто кроется в этих деталях. На этой странице представлены официальные данные о рынке, доходах и рисках каждого типа инвестиционной недвижимости, а также способы расчёта вашей чистой доходности перед покупкой, в рамках нашего комплексного руководства по [Недвижимости на продажу в Аль-Мадине].

Каков масштаб спроса, стимулирующего инвестиции в недвижимость в Аль-Мадине?

Инвестиционный рынок Аль-Мадины базируется на потоке посетителей больше, чем любой другой город Саудовской Аравии, кроме Мекки, и официальные данные показывают размер и характер этого спроса:

• Количество посетителей: В первом квартале 2025 года Аль-Мадина приняла 6,45 млн посетителей, из которых 4,41 млн были из-за пределов Королевства, согласно данным Генерального управления статистики.

• Загрузка отелей: Среднегодовой уровень загрузки отелей в 2025 году вырос до 75% по сравнению с 70,7% в 2024 году.

• Объём предложения: К концу первого полугодия 2025 года в городе насчитывалось 538 лицензированных объектов гостеприимства с 64 569 номерами, согласно отчёту Министерства туризма.

Эти цифры подтверждают, что спрос реален и постоянен, но также указывают на то, что инвесторам приходится выходить на рынок с сильной конкуренцией и растущим предложением.

Какие типы инвестиционной недвижимости в Аль-Мадине и как каждый из них приносит доход?

Источник дохода, характер спроса и риски варьируются в зависимости от типа недвижимости, поэтому правильный выбор начинается с определения желаемого типа дохода до выбора объекта. Следующая таблица обобщает основные типы:

Отели и апартаменты с обслуживанием

Отельные апартаменты ориентированы непосредственно на посетителей и в основном управляются оператором, который осуществляет аренду и обслуживание за процент от дохода. Важный момент, который часто упускают многие инвесторы, состоит в том, что у апартаментов с обслуживанием обычно ниже коэффициент загрузки, чем у отелей: в первом квартале 2025 года отели города имели загрузку 82,7%, тогда как апартаменты с обслуживанием и другие объекты гостеприимства — 59,6%. Поэтому доходность этого типа следует рассчитывать исходя из загрузки апартаментов с обслуживанием, а не из часто цитируемых показателей отелей.

Жилые квартиры и здания

Жилые квартиры и здания удовлетворяют постоянный спрос со стороны жителей города и экспатов, предлагая более стабильный доход, меньше зависящий от сезонности. Владение целым зданием даёт инвестору диверсифицированные источники дохода, что снижает влияние простоя в отдельной квартире, но требует больших усилий по управлению и техническому обслуживанию.

Коммерческие магазины

Стоимость коммерческого магазина зависит от пешеходного трафика и характера разрешённых видов деятельности на его местоположении. Договоры аренды обычно заключаются на более длительный срок, чем жилые. Оценка арендуемого магазина основана как на надёжности арендатора и оставшемся сроке контракта, так и на месте расположения.

Земельные участки

Земельные участки представляют собой инвестицию в прирост стоимости, а не в доход, поскольку они не приносят прибыли до момента продажи или застройки. Они подходят инвесторам с долгосрочным горизонтом, которые не требуют регулярного дохода от вложенного капитала.

Как сезоны влияют на доходность от инвестиций в отели в Аль-Мадине?

Спрос на отели в городе явно меняется по месяцам, поэтому среднегодовой показатель сам по себе вводит в заблуждение при расчёте доходов. В 2025 году пиковая загрузка отелей достигала 85% в январе и феврале, затем 78% в марте, 76% в октябре, и поднималась до 84% в ноябре и декабре. Аналогично менялось количество посетителей: с 6,45 млн в первом квартале до 3,77 млн во втором. Это означает, что большая часть дохода от отельной недвижимости концентрируется в определённые месяцы, с соответствующими колебаниями ночных ставок, поэтому финансовое планирование строится на учёте совокупного дохода в сезон и вне сезона.

Какие риски нужно учитывать перед покупкой инвестиционной недвижимости в Аль-Мадине?

Оценка инвестиционной возможности неполна без учёта факторов, которые могут снизить её доходность; основные из них в Аль-Мадине:

• Рост предложения отелей: В первом полугодии 2025 года в городе было добавлено 6 628 новых номеров, и с выходом крупных проектов конкуренция за гостей усиливается.

• Комиссии и расходы оператора: Процент оператора и оплата обслуживания и общих услуг удерживаются из выручки до того, как чистый доход попадёт к владельцу.

• Периоды простоя: В жилой аренде каждый месяц простоя уменьшает годовую доходность примерно на 8%.

• Лицензии: Эксплуатация объектов для туристического размещения требует лицензий Министерства туризма, поэтому перед опорой на этот доход обязательно проверьте статус недвижимости.

• Право собственности: Для несаудовцев доступна собственность только в утверждённых зонах, и доходы от недвижимости, которую вы не имеете права владеть полноценно, не имеют значения.

Читайте также: Виллы на продажу в Саудовской Аравии

Как рассчитать чистую доходность инвестиционной недвижимости в Аль-Мадине?

Рекламируемая доходность обычно указывается как валовая, а фактически инвестору достаётся чистая доходность после вычета расходов, рассчитываемая как отношение чистого годового дохода к общей стоимости покупки, включая сборы, комиссии и отделку.

Гипотетический пример для иллюстрации: Квартира с общей стоимостью 1 000 000 SAR генерирует валовый доход в 80 000 SAR в год; после вычета 20 000 SAR на операционные расходы, обслуживание и комиссии чистый доход составляет 60 000 SAR, что даёт чистую доходность 6% вместо рекламируемых 8% валовой.

К этому расчёту добавляется влияние изменения стоимости недвижимости при продаже — неопределённый фактор, который не должен быть единственным основанием для решения. Для более детальной методологии доходности смотрите статью Доходность инвестиций в недвижимость в Саудовской Аравии.

Может ли иностранный инвестор купить инвестиционную недвижимость в Аль-Мадине?

Не саудовский мусульманин может приобрести инвестиционную недвижимость в Аль-Мадине при условии, что она находится в утверждённых зонах для несаудовцев. С инвестиционной точки зрения это зоны двух основных типов в городе: гостиничные проекты возле Мечети Пророка, ориентированные на посетителей, и комплексные проекты на окраинах города с жилыми единицами и апартаментами с обслуживанием. Несколько иной доступ к рынку имеют немусульмане — через лицензированные фонды инвестиций в недвижимость. Детали о том, что разрешено приобретать каждой категории, доступны на странице Недвижимость на продажу в Аль-Мадине для иностранцев.

Как امتلاك Global помогает выбрать инвестиционную недвижимость в Аль-Мадине?

Хорошее инвестиционное решение в Аль-Мадине основывается на реалистичной чистой прибыли, а не на общих показателях загрузки или обещаниях прироста стоимости. Поэтому мы начинаем с каждого инвестора с определения его цели — регулярный доход или рост капитала, проверяем право на владение, затем сравниваем доступные варианты на основе чистой доходности после операционных расходов и сезонности. Мы изучаем договоры управления, если недвижимость относится к отельному типу, и если вы хотите посмотреть отобранные варианты перед решением, вы можете записаться на бесплатный тур по недвижимости на месте или онлайн с одним из наших консультантов в Аль-Мадине.