چگونه نظام فروش بر روی نقشه از حقوق خریدار محافظت می‌کند؟

بسیاری از سرمایه‌گذاران و خریداران، به‌ویژه غیرسعودی‌ها، پیش از عقد قرارداد برای واحدی که هنوز ساخت آن تکمیل نشده، تردید دارند؛ زیرا نگران توقف پروژه یا از دست رفتن مبالغ پرداختی هستند. این نگرانی پیش از ساماندهی این بخش کاملاً موجه بود، اما امروزه با اجرای نظام فروش و اجاره پروژه‌های ملکی روی نقشه که از سال 2024 تحت نظارت سازمان کل املاک (REGA) در عربستان فعال است، بسیار کاهش یافته است. در این راهنما، سازوکار این نظام را به‌طور کامل شرح می‌دهیم، چگونگی حفاظت از سرمایه و حقوق خریدار را توضیح می‌دهیم و نکاتی را که باید پیش از امضای هر قرارداد برای پروژه‌های در حال ساخت بررسی شوند، بیان می‌کنیم.

نظام فروش روی نقشه چیست و کدام نهاد بر آن نظارت دارد؟

نظام فروش و اجاره روی نقشه چارچوب قانونی است که فروش و اجاره واحدهای ملکی پیش از تکمیل ساخت آن‌ها را در عربستان تنظیم می‌کند و سازمان کل املاک به عنوان نهاد ناظر این بخش بر آن نظارت دارد. این نظام سه هدف اصلی را دنبال می‌کند: حفاظت از سرمایه خریداران در برابر ریسک توقف پروژه، افزایش شفافیت و افشاگری میان توسعه‌دهنده و خریدار، و الکترونیکی‌سازی کامل روند صدور مجوز و پیگیری‌ها از طریق یک پلتفرم یکپارچه به نام پلتفرم وافی (WAFI).

در عمل، این یعنی هر پروژه‌ای که برای فروش روی نقشه عرضه می‌شود باید پیش از اعلام یا بازاریابی به هر شکل، در این پلتفرم ثبت و مجوز بگیرد؛ این موضوع به خریدار یک نقطه اطمینان واحد و معتبر پیش از تعامل با هر توسعه‌دهنده می‌دهد.

شرایط صدور مجوز برای توسعه‌دهنده و پروژه پیش از عرضه برای فروش

هیچ نهادی حق فعالیت در زمینه فروش یا اجاره روی نقشه را ندارد مگر پس از گذراندن دو مرحله جداگانه که هیچ‌کدام قابل چشم‌پوشی نیست:

• تأیید صلاحیت شرکت از طریق ثبت در فهرست توسعه‌دهندگان ملکی مورد تأیید سازمان کل املاک.

• اخذ مجوز ویژه برای پروژه که مجوزی مستقل و مختص هر پروژه است و داشتن مجوز کلی توسعه‌دهنده به‌تنهایی کافی نیست.

این تفکیک میان تأیید شرکت و مجوز پروژه برای خریدار اهمیت عملی دارد، زیرا وجود نام یک توسعه‌دهنده مشهور در بازار به‌تنهایی کافی نیست و باید صدور مجوز رسمی برای همان پروژه خاص را از طریق پلتفرم وافی پیش از هر پرداختی بررسی کرد.

همچنین بخوانید: آپارتمان‌های فروشی در عربستان در حال ساخت

حساب تضمین: سازوکار اصلی حفاظت از سرمایه خریدار

این نظام بر اصل جداسازی کامل سرمایه خریداران از حساب‌های شخصی توسعه‌دهنده استوار است؛ برای هر پروژه ملکی یک حساب تضمین مستقل ایجاد می‌شود و تمام مبالغ پرداختی خریداران بدون استثنا به این حساب واریز می‌گردد. برداشت از این حساب فقط با اسناد و مدارک مرتبط با پروژه امکان‌پذیر است و نمی‌توان آن را به نفع طلبکاران توسعه‌دهنده در هیچ اختلاف مالی دیگری توقیف کرد. همچنین صدور کارت بانکی یا کارت اعتباری متصل به این حساب ممنوع است. برداشت فقط از طریق چک یا حواله با مستندات مربوط به پروژه مجاز است.

علاوه بر این، یک اقدام تکمیلی سازمانی نیز وجود دارد و آن ثبت یادداشت روی سند مالکیت زمین پروژه است تا از هرگونه تصرف خارج از چارچوب نظام جلوگیری شود و زمین پروژه به‌عنوان وثیقه تعهدات دیگر توسعه‌دهنده در طول اجرا استفاده نگردد.

پرداخت اقساط در مراحل مختلف ساخت چگونه انجام می‌شود؟

برداشت از حساب تضمین به‌صورت آزاد و بنا به صلاحدید توسعه‌دهنده نیست، بلکه مستقیماً به درصد پیشرفت واقعی مهندسی پروژه در محل وابسته است. هر برداشت باید توسط یک مشاور مهندسی و حسابدار قانونی مستقل تأیید و مستندسازی شود و گزارش‌های دوره‌ای نیز به سازمان کل املاک ارسال می‌گردد تا روند اجرا را پیگیری کند.

این سازوکار در عمل به این معناست که جریان وجوه به توسعه‌دهنده وابسته به پیشرفت ملموس و مستند در ساخت است، نه بر اساس زمان‌بندی یا وعده‌های بازاریابی غیرمبتنی بر پیشرفت واقعی؛ این موضوع ریسک توقف ناگهانی پروژه پس از دریافت اقساط را به‌شدت کاهش می‌دهد.

همچنین بخوانید: آپارتمان‌های فروشی در مکه در حال ساخت

چه تضمین‌هایی برای تحویل واحد پس از تکمیل ساخت وجود دارد؟

بر اساس این نظام، توسعه‌دهنده موظف است واحد ملکی تحویل داده شده را به مدت یک سال کامل از تاریخ تحویل واقعی تضمین کند. این مدت شامل عیوب و ایرادات مرتبط با اجرا طبق آیین‌نامه اجرایی نظام است. در عمل، به خریدار توصیه می‌شود اسناد تحویل و تاریخ آن را با دقت کامل نگهداری کند، زیرا مدت ضمانت مستقیماً از تاریخ تحویل محاسبه می‌شود نه تاریخ قرارداد اولیه.

مراحل عملی برای بررسی یک پروژه پیش از قرارداد

پیش از امضای هر قرارداد رزرو یا پرداخت هر مبلغی برای یک واحد در حال ساخت، لازم است موارد زیر به‌ترتیب بررسی شود:

1. اطمینان از ثبت توسعه‌دهنده در فهرست توسعه‌دهندگان ملکی مورد تأیید از طریق پلتفرم وافی.

2. اطمینان از صدور مجوز ویژه برای پروژه و نه صرفاً مجوز کلی توسعه‌دهنده.

3. درخواست شماره حساب تضمین پروژه و اطمینان از فعال بودن آن، زیرا این حساب تنها پس از صدور مجوز و ثبت یادداشت روی سند زمین فعال می‌شود.

4. بررسی اینکه واحد در محدوده جغرافیایی مجاز برای مالکیت قرار دارد در صورتی که خریدار غیرسعودی باشد، از طریق پورتال املاک عربستان.

5. بررسی درصد پیشرفت رسمی اعلام‌شده پروژه و تطبیق آن با وعده‌های بازاریابی ارائه‌شده، به‌جای اتکا صرف به تاریخ شفاهی تحویل.

هر پروژه‌ای که از ارائه شماره مجوز یا شماره حساب تضمین خودداری کند یا درخواست پرداخت مستقیم به حساب شخصی توسعه‌دهنده داشته باشد، تخلف آشکار از نظام است و باید صرف‌نظر از میزان تخفیف‌های ارائه‌شده از معامله با آن اجتناب کرد.

همچنین بخوانید: املاک ارزان فروشی در ریاض

آیا این نظام شامل سرمایه‌گذاران خارجی نیز می‌شود؟

بله، مسیر مالکیت غیرسعودی‌ها بر ملک در عربستان شامل املاک فروخته‌شده روی نقشه و همچنین املاک آماده است، البته در محدوده جغرافیایی مجاز برای مالکیت اتباع خارجی در هر شهر. در این حالت، خریدار خارجی باید هر دو شرط را رعایت کند: شرایط مالکیت غیرسعودی‌ها از یک سو و ضوابط نظام فروش روی نقشه از سوی دیگر، و هیچ‌کدام جایگزین دیگری نیست.

همچنین خرید ملک روی نقشه یکی از مسیرهای واجد شرایط برای برخی انواع اقامت مرتبط با مالکیت ملکی است، به شرط آنکه ارزش ملک به حداقل تعیین‌شده قانونی برسد که باید برای هر مورد با مشاور متخصص بررسی شود و نمی‌توان صرفاً بر این اساس تصمیم قطعی گرفت.

[لینک داخلی: "سرمایه‌گذاری در املاک روی نقشه به‌عنوان خارجی در عربستان"] [لینک داخلی: "اقامت ویژه در عربستان و ارتباط آن با مالکیت ملک"]

چرا بسیاری از سرمایه‌گذاران با وجود انتظار، خرید روی نقشه را ترجیح می‌دهند؟

اگرچه خرید روی نقشه معمولاً به معنای انتظاری چندماهه یا حتی چندساله تا تحویل است، اما معمولاً مزایای عملی مستقیمی برای خریدار دارد که در ملک آماده به‌سختی قابل دستیابی است:

• قیمت ورودی پایین‌تر نسبت به واحد تکمیل‌شده همان پروژه پس از تحویل.

• طرح‌های پرداخت اقساطی در طول مراحل ساخت به‌جای پرداخت یک‌جای کل مبلغ در زمان قرارداد.

• امکان بهره‌مندی از تفاوت قیمت (افزایش سرمایه) بین مرحله پیش‌خرید و زمان تحویل نهایی، به‌ویژه در پروژه‌های واقع در مناطق با رشد عمرانی فعال.

• آزادی عمل بیشتر در انتخاب موقعیت واحد در پروژه (طبقه، جهت، چشم‌انداز) نسبت به گزینه‌های محدود در واحدهای آماده.

در مقابل، رعایت دقیق بررسی مجوز و حساب تضمین شرط اساسی برای بهره‌مندی واقعی از این مزایا بدون ریسک است؛ به همین دلیل انتخاب توسعه‌دهنده و پروژه متعهد به نظام از ابتدا اهمیت دارد.

همچنین بخوانید: پروژه اسس مکان: آپارتمان‌های مسکونی لوکس

امتلاک گلوبال چگونه از اجرای این نظام در پروژه‌های خود اطمینان حاصل می‌کند؟

اکثریت قریب به اتفاق پروژه‌های موجود در سبد امتلاک گلوبال، چه با دار گلوبال، ریپورتاژ، اسس یا سایر شرکای توسعه‌دهنده، در مراحل مختلف اجرا برای فروش روی نقشه عرضه می‌شوند. به همین دلیل، تیم ما پیش از معرفی هر پروژه به مشتری، وضعیت مجوز و فعال بودن حساب تضمین آن را بررسی می‌کند و تفاوت میان موارد رسمی و وعده‌های صرفاً بازاریابی را برای سرمایه‌گذار توضیح می‌دهد تا این مسئولیت بر عهده خریدار پس از قرارداد نباشد.

امتلاک گلوبال عربستان چگونه به شما کمک می‌کند؟

سرمایه‌گذاری در ملک در حال ساخت نیازمند بررسی دقیق مجوز و حساب تضمین پیش از هر تعهد مالی است؛ گامی که بسیاری از سرمایه‌گذاران ناآشنا با جزئیات نظام از آن غفلت می‌کنند. تیم ما در امتلاک گلوبال این بررسی را برای هر پروژه از سبد ما به‌جای شما انجام می‌دهد و مرحله پیشرفت واقعی و طرح پرداخت مرتبط با آن را به‌وضوح برایتان توضیح می‌دهد؛ چه پروژه نپتون یا ایتوال در ریاض را بررسی کنید، چه ترامپ پلازا و برج ترامپ در جده یا یکی از پروژه‌های نجد و عین اسس، پیش از تصمیم نهایی خود می‌توانید تور رایگان ملکی برای مشاهده درصد پیشرفت واقعی هر یک از این پروژه‌ها در محل رزرو کنید.

سؤالات متداول

تفاوت مجوز توسعه‌دهنده و مجوز پروژه چیست؟

مجوز توسعه‌دهنده صرفاً ثبت نام او در فهرست توسعه‌دهندگان ملکی مورد تأیید است، اما مجوز پروژه سند مستقلی است که برای هر پروژه به‌طور جداگانه صادر می‌شود و پیش از صدور آن، اعلام یا بازاریابی هیچ پروژه‌ای مجاز نیست.

آیا توسعه‌دهنده می‌تواند وجوه حساب تضمین را برای پروژه‌ای دیگر استفاده کند؟

خیر، این حساب منحصراً برای پروژه‌ای است که به خاطر آن ایجاد شده و برداشت از آن فقط برای همان پروژه و بر اساس درصد پیشرفت مستند مجاز است.

اگر پروژه در حین اجرا متوقف شود چه می‌شود؟

این نظام اساساً برای کاهش احتمال چنین سناریویی از طریق ارتباط برداشت با پیشرفت واقعی طراحی شده است؛ اما در صورت وقوع، نحوه رسیدگی به وجوه باقیمانده حساب تضمین تابع رویه‌های مشخصی است که سازمان کل املاک بر آن نظارت دارد و همیشه توصیه می‌شود در چنین مواردی با مشاور حقوقی متخصص مشورت شود.

آیا این نظام شامل ویلاها و آپارتمان‌ها با هم است؟

بله، این نظام شامل همه انواع پروژه‌های ملکی عرضه‌شده روی نقشه است؛ چه واحدهای مسکونی (آپارتمان و ویلا) و چه تجاری، مادامی که در این چارچوب قانونی عرضه شده باشند.