Как система продаж на этапе строительства защищает права покупателя?

Многие инвесторы и покупатели, особенно не саудовцы, часто колеблются перед заключением договора на недвижимость, которая еще не завершена, опасаясь остановки проекта или потери денежных средств. Эта обеспокоенность была полностью оправдана до регулирования сектора, но сегодня она стала значительно менее острой благодаря системе продажи и аренды недвижимости на этапе строительства, действующей в Саудовской Аравии с 2024 года под надзором Главного управления по недвижимости (REGA). В этом руководстве мы подробно объясняем, как работает эта система, как она защищает деньги и права покупателя, а также что необходимо проверить перед подписанием любого контракта на строящийся объект.

Что такое система продажи на этапе строительства и кто ее контролирует?

Система продажи и аренды недвижимости на этапе строительства — это нормативная база, регулирующая продажу и аренду объектов недвижимости до завершения их строительства в Саудовской Аравии. Контроль осуществляет Главное управление по недвижимости как регулирующий орган сектора. Система преследует три основные цели: защиту средств покупателей от рисков проекта, повышение уровня прозрачности и раскрытия информации между застройщиком и покупателем, а также автоматизацию всех процедур лицензирования и мониторинга через единую электронную платформу, известную как Платформа Wafi (WAFI).

Практически это означает, что любой проект, предлагаемый к продаже на этапе строительства, должен быть зарегистрирован и лицензирован через эту платформу до его рекламы или маркетинга любым способом, предоставляя покупателю единую надежную точку для проверки перед взаимодействием с любым застройщиком.

Условия лицензирования застройщика и проекта перед продажей

Ни одно лицо не может заниматься деятельностью по продаже или аренде на этапе строительства без прохождения двух отдельных этапов, которые нельзя обойти:

• Квалификация самой компании путем регистрации в списке одобренных застройщиков при Главном управлении по недвижимости.

• Лицензирование конкретного проекта, что подразумевает получение отдельной лицензии на каждый проект индивидуально. Общей лицензии застройщика недостаточно без отдельной лицензии на предлагаемый проект.

Это разделение между квалификацией компании и лицензированием проекта важно для покупателя, так как присутствие известного застройщика на рынке не заменяет проверку фактической выдачи лицензии на конкретный проект через платформу Wafi до внесения любых платежей.

Читайте также: Квартиры на продажу в Саудовской Аравии в стадии строительства

Эскроу-счет: основной механизм защиты средств покупателя

Система основана на принципе полного разделения средств покупателей и личных счетов застройщика путем открытия специального эскроу-счета для каждого объекта недвижимости отдельно. Все средства, выплаченные покупателями, зачисляются только на этот счет без исключения, и они не могут быть изъяты в пользу кредиторов застройщика при любом отдельном финансовом споре. Выпуск банковских или кредитных карт, привязанных к этому счету, также запрещен. Расходование средств с этого счета возможно только по чекам или переводам, подтвержденным документами, непосредственно связанными с деятельностью по проекту.

Дополнительной мерой регулирования является аннотация свидетельства о праве собственности на земельный участок проекта, что предотвращает любые действия вне системы и гарантирует, что земля не будет использоваться как залог по другим обязательствам застройщика в период реализации проекта.

Как производятся платежи во время этапов строительства?

Расходование средств с эскроу-счета не осуществляется по усмотрению застройщика, а напрямую связано с фактическим процентом инженерной готовности проекта. Каждый платеж документируется и подтверждается независимым инженерным консультантом и аудитором, а также сопровождается периодическими отчетами в Главное управление по недвижимости для контроля хода реализации.

Этот механизм означает, что поступление средств к застройщику связано с реальным и подтвержденным прогрессом строительства, а не с календарными сроками или маркетинговыми обещаниями, не связанными с фактическим ходом работ, что значительно снижает риск внезапной остановки проекта после получения авансовых платежей.

Читайте также: Квартиры на продажу в Мекке в стадии строительства

Какие гарантии предусмотрены при передаче объекта после завершения?

Система обязывает застройщика предоставлять гарантию на переданную недвижимость сроком на один год с фактической даты передачи. Этот период покрывает дефекты и работы, связанные с исполнением, как указано в исполнительных положениях системы. На практике покупателю рекомендуется очень точно сохранять документы о передаче и их дату, так как гарантийный срок напрямую связан с этой датой, а не с датой подписания первоначального договора.

Практические шаги по проверке проекта перед заключением договора

Перед подписанием любого договора бронирования или внесением оплаты за строящуюся недвижимость необходимо последовательно проверить следующие моменты:

1. Убедитесь, что застройщик зарегистрирован в списке одобренных застройщиков через платформу Wafi.

2. Убедитесь, что на проект выдана отдельная лицензия, а не только общая лицензия застройщика.

3. Запросите номер эскроу-счета проекта и подтвердите его активацию, так как счет активируется только после лицензирования и аннотирования земельного участка.

4. Проверьте, что объект находится в одобренной для собственности географической зоне, если покупатель не является гражданином Саудовской Аравии, через Саудовский портал недвижимости.

5. Изучите официально объявленный процент готовности проекта и убедитесь, что он соответствует маркетинговым обещаниям, а не только устной дате передачи.

Любой проект, который отказывается предоставить вам номер своей лицензии или эскроу-счета, либо требует оплаты вне этого счета напрямую на личный счет застройщика, явно нарушает систему и должен быть исключен из рассмотрения независимо от размера предлагаемых скидок.

Читайте также: Недорогая недвижимость на продажу в Эр-Рияде

Включает ли система иностранных инвесторов?

Да, путь для приобретения недвижимости не саудовцами в Саудовской Аравии включает объекты, продаваемые на этапе строительства, а также готовые объекты, в пределах одобренных географических зон для иностранной собственности в каждом городе. В этом случае иностранный покупатель должен соответствовать обоим условиям: требованиям для приобретения недвижимости не саудовцами и положениям системы продажи на этапе строительства, описанным выше, ни одно из которых не отменяет другое.

Кроме того, покупка недвижимости на этапе строительства входит в список путей для получения некоторых видов резидентства, связанных с владением недвижимостью, при условии, что стоимость недвижимости соответствует минимальным требованиям системы. Это необходимо уточнять в каждом конкретном случае со специалистом перед тем, как принимать решение о покупке.

[Внутренняя ссылка: "Инвестирование в недвижимость на этапе строительства иностранцем в Саудовской Аравии"] [Внутренняя ссылка: "Специальное резидентство в Саудовской Аравии и его связь с владением недвижимостью"]

Почему многие инвесторы предпочитают покупку на этапе строительства несмотря на ожидание?

Хотя покупка недвижимости на этапе строительства обычно означает ожидание месяцев или лет до передачи, она, как правило, предоставляет покупателю ряд практических преимуществ, которые трудно получить при покупке готового жилья:

• Относительно низкая цена входа по сравнению с готовым объектом в том же проекте после завершения.

• Гибкие графики платежей на протяжении этапов строительства, вместо полной или почти полной оплаты при заключении договора.

• Возможность получить выгоду от разницы в цене (рост капитала) между ранним бронированием и окончательной передачей, особенно в проектах в районах активного городского развития.

• Большая свобода выбора расположения объекта в проекте (этаж, сторона, вид) по сравнению с ограниченными вариантами готовых объектов.

С другой стороны, строгое соблюдение проверки лицензии и эскроу-счета крайне важно для получения этих преимуществ без риска, что подчеркивает важность выбора застройщика и проекта, с самого начала работающих по системе.

Читайте также: Проект Osus Makan: роскошные жилые апартаменты

Как Imtilak Global обеспечивает соблюдение этой системы в своих проектах?

Большинство проектов в портфеле Imtilak Global, будь то с Dar Global, Reportage, Osus или другими партнерами-застройщиками, предлагаются к продаже на этапе строительства на разных стадиях реализации. Поэтому наша команда проверяет статус лицензирования и активацию эскроу-счета для каждого проекта до его презентации клиенту и четко объясняет инвестору разницу между официально задокументированной информацией и простыми маркетинговыми обещаниями застройщика, вместо того чтобы оставлять эту проверку на покупателя после заключения договора.

Как Imtilak Global Saudi Arabia помогает вам?

Инвестирование в строящуюся недвижимость требует тщательной проверки лицензии и эскроу-счета до любых финансовых обязательств — шаг, который часто упускают инвесторы, незнакомые с деталями системы. Наша команда Imtilak Global берет на себя эту проверку за каждый проект из нашего портфеля и четко разъясняет фактическую стадию готовности и соответствующий график платежей, будь то проект Neptune или Etoile в Эр-Рияде, Trump Plaza и Trump Tower в Джидде, или один из проектов Najd или Ain Osus. До принятия окончательного решения вы также можете заказать бесплатную экскурсию по объектам, чтобы увидеть фактический процент готовности любого из этих проектов на месте.

Часто задаваемые вопросы

В чем разница между лицензией застройщика и лицензией на проект?

Лицензия застройщика подтверждает его регистрацию в общем списке одобренных застройщиков, а лицензия на проект — это отдельный документ, выдаваемый на каждый проект индивидуально. Ни один проект не может быть рекламирован или продаваться до выдачи отдельной лицензии.

Может ли застройщик использовать средства эскроу-счета для другого своего проекта?

Нет, счет предназначен исключительно для проекта, ради которого он был открыт, и средства могут расходоваться только на работы по данному проекту согласно подтвержденному проценту готовности.

Что происходит, если проект останавливается во время реализации?

Система изначально призвана снизить вероятность такого сценария благодаря привязке расходования средств к фактическому прогрессу, но если это все же происходит, порядок распоряжения оставшимися средствами эскроу-счета регулируется специальными процедурами под контролем Главного управления по недвижимости. В таких случаях всегда рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Распространяется ли эта система на виллы и апартаменты?

Да, система применяется ко всем видам объектов недвижимости, предлагаемых на этапе строительства, будь то жилые объекты (апартаменты и виллы) или коммерческие, если они реализуются в рамках данной нормативной базы.