Harita üzerinden satış sistemi, alıcının haklarını nasıl korur?

Pek çok yatırımcı ve alıcı, özellikle de Suudi olmayanlar, inşaatı henüz tamamlanmamış bir gayrimenkul birimi için sözleşme yapmadan önce tereddüt etmektedir. Bunun nedeni projenin durmasından veya yapılan ödemelerin kaybolmasından duyulan endişedir. Bu çekince, sektör düzenlenmeden önce tamamen haklıydı, ancak 2024 yılından itibaren Suudi Arabistan'da yürürlüğe giren ve Genel Gayrimenkul Kurumu (REGA) gözetiminde uygulanan Harita Üzerinden Gayrimenkul Satış ve Kiralama Sistemi sayesinde bugün çok daha az belirgindir. Bu rehberde, sistemin işleyiş mekanizmasını ayrıntılı olarak açıklıyor, alıcının parasını ve haklarını nasıl koruduğunu ve inşaat halindeki bir projede herhangi bir sözleşme imzalamadan önce nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlatıyoruz.

Harita Üzerinden Satış Sistemi nedir, kim tarafından denetlenir?

Harita üzerinden satış ve kiralama sistemi, Suudi Arabistan'da inşaatı tamamlanmamış gayrimenkul birimlerinin satış ve kiralamasını düzenleyen yasal çerçevedir ve sektörün düzenleyici otoritesi olarak Genel Gayrimenkul Kurumu tarafından denetlenir. Sistem üç ana hedefe yöneliktir: Alıcıların parasını proje durma riskine karşı korumak, geliştirici ile alıcı arasındaki şeffaflık ve açıklık seviyesini yükseltmek ve tüm lisans ve takip işlemlerini Wafi Platformu (WAFI) olarak bilinen birleşik bir elektronik platform üzerinden otomatikleştirmek.

Pratikte bu, harita üzerinden satışa sunulan herhangi bir projenin ilan edilmeden veya herhangi bir şekilde pazarlanmadan önce bu platformda kayıtlı ve lisanslı olması gerektiği anlamına gelir. Bu da alıcıya, herhangi bir geliştiriciyle işlem yapmadan önce güvenilir ve tek bir doğrulama noktası sağlar.

Satışa sunulmadan önce geliştirici ve proje lisans şartları

Hiçbir kurum, harita üzerinden satış veya kiralama faaliyeti yürütemez; iki ayrı aşamanın tamamlanması zorunludur ve biri olmadan diğeri geçerli değildir:

• Kurumun kendisinin yetkilendirilmesi: Genel Gayrimenkul Kurumu'na bağlı yetkili geliştiriciler siciline kaydedilmesi gerekir.

• Projenin özel olarak lisanslanması: Her proje için ayrı olarak verilen bağımsız bir lisans olup, geliştiricinin genel lisansı, sunulan proje için özel lisans olmadan yeterli değildir.

Bu ayrım, alıcı açısından pratikte önemlidir; çünkü piyasada tanınmış bir geliştiricinin adının olması, bu projeye özel lisansın Wafi platformu üzerinden gerçekten alındığını doğrulamanın yerini tutmaz.

Ayrıca okuyun: Suudi Arabistan'da inşaat halinde satılık daireler

Teminat hesabı: Alıcının parasını korumanın temel mekanizması

Sistem, alıcıların parası ile geliştiricinin kişisel hesapları arasında tam bir ayrım ilkesine dayanır. Her bir gayrimenkul projesi için bağımsız bir teminat hesabı açılır ve tüm alıcı ödemeleri istisnasız bu hesaba yatırılır. Bu hesap, geliştiricinin herhangi bir ayrı mali anlaşmazlığında alacaklılarının lehine bloke edilemez ve bu hesaba bağlı banka kartı veya kredi kartı çıkarılması yasaktır. Bu hesaptan yalnızca projeye doğrudan bağlı işlemleri kanıtlayan belgelerle çekler veya onaylı havaleler yoluyla ödeme yapılabilir.

Buna ek olarak, tamamlayıcı bir düzenleyici işlem olarak, proje arsasının tapusuna şerh konur. Bu, arsanın sistem dışında herhangi bir şekilde devrini engeller ve geliştiricinin inşaat süresince arsayı başka yükümlülükler için teminat olarak kullanmasını önler.

İnşaat aşamalarında ödemeler nasıl yapılır?

Teminat hesabından geliştiricinin takdirine bağlı olarak serbestçe ödeme yapılamaz; ödemeler doğrudan projenin sahadaki gerçek mühendislik ilerleme oranına bağlıdır. Her ödeme işlemi, bağımsız bir mühendislik danışmanı ve yeminli mali müşavir tarafından belgelendirilip onaylanır ve düzenli raporlar Genel Gayrimenkul Kurumu'na sunularak inşaat süreci takip edilir.

Bu mekanizma, ödemelerin geliştiriciye ancak inşaatta somut ve belgelenmiş bir ilerleme kaydedildiğinde aktarıldığı anlamına gelir; zamana dayalı bir anlaşma veya mühendislikle ilgisi olmayan pazarlama vaatlerine göre değil. Böylece, ödemelerin alınmasından sonra projenin aniden durma riskini büyük ölçüde azaltır.

Ayrıca okuyun: Mekke'de inşaat halinde satılık daireler

İnşaat tamamlandıktan sonra birimin teslimine ilişkin garantiler nelerdir?

Sistem, geliştiriciyi teslim edilen gayrimenkul birimi için teslim tarihinden itibaren tam bir yıl süreyle garanti vermekle yükümlü kılar. Bu süre, sistemin yürütme yönetmeliğinde belirtilen kusurları ve uygulamaya ilişkin işleri kapsar. Pratikte, alıcıya teslim belgelerini ve tarihini tam olarak saklaması tavsiye edilir; çünkü garanti süresinin hesaplanması doğrudan bu tarihe bağlıdır, sözleşme tarihine değil.

Sözleşme öncesi projeyi doğrulamak için pratik adımlar

İnşaat halindeki bir birim için herhangi bir rezervasyon sözleşmesi imzalamadan veya ödeme yapmadan önce aşağıdaki adımların sırayla doğrulanması gerekir:

1. Geliştiricinin kaydının Wafi platformu üzerinden yetkili geliştiriciler sicilinde olup olmadığını kontrol edin.

2. Projeye özel lisansın gerçekten çıkıp çıkmadığını doğrulayın; sadece geliştiricinin genel lisansı yeterli değildir.

3. Projeye özel teminat hesabı numarasını isteyin ve gerçekten aktif olduğundan emin olun. Bu hesap, lisans ve tapu şerhi olmadan zaten aktif hale getirilmez.

4. Birimin, yabancı alıcılar için onaylı mülkiyet bölgesinde olup olmadığını Suudi Arabistan Gayrimenkul Portalı üzerinden kontrol edin.

5. Projenin resmi olarak açıklanan ilerleme oranını gözden geçirin ve sunulan pazarlama vaatleriyle karşılaştırın. Sadece sözlü teslim tarihine güvenmeyin.

Lisans numarasını veya teminat hesabı numarasını vermeyi reddeden veya ödemeleri doğrudan geliştiricinin kişisel hesabına göndermenizi isteyen herhangi bir proje, sisteme açıkça aykırıdır ve sunulan indirimlerin büyüklüğüne bakılmaksızın işlem yapılmamalıdır.

Ayrıca okuyun: Riyad'da satılık ucuz gayrimenkuller

Sistem yabancı yatırımcıları kapsıyor mu?

Evet, Suudi Arabistan'da yabancıların gayrimenkul edinimi yolu, harita üzerinden satılan gayrimenkulleri de kapsar; ayrıca hazır gayrimenkulleri de içerir. Bu, her şehirde yabancıların mülkiyetine izin verilen coğrafi alan dahilindedir. Yabancı alıcı için iki şart birlikte geçerlidir: Bir yandan yabancıların gayrimenkul edinim şartları, diğer yandan yukarıda açıklanan harita üzerinden satış sistemi kuralları. Biri diğerinden muafiyet sağlamaz.

Ayrıca, harita üzerinden gayrimenkul alımı, gayrimenkul mülkiyetine bağlı oturma izinlerinden birine hak kazandıran yollar arasında yer alır. Ancak, gayrimenkul değerinin sistemde belirlenen asgari değeri karşılaması gerekir. Bu nedenle, satın alma kararı almadan önce her durum için uzman bir danışman ile doğrulama yapılması önerilir.

[Dahili bağlantı: "Suudi Arabistan'da yabancı olarak harita üzerinden gayrimenkul yatırımı"] [Dahili bağlantı: "Suudi Arabistan'da ayrıcalıklı oturma izni ve gayrimenkul mülkiyetiyle bağlantısı"]

Birçok yatırımcı neden bekleme süresine rağmen harita üzerinden alımı tercih ediyor?

Harita üzerinden alım genellikle teslimata kadar aylar veya yıllar süren bir bekleme anlamına gelse de, alıcıya hazır gayrimenkulde elde edilmesi zor olan bazı pratik avantajlar sunar:

• Görece daha düşük giriş fiyatları: Aynı projede teslimden sonra tamamlanmış birime göre daha uygun fiyatlar.

• İnşaat aşamalarına yayılan ödeme planları: Sözleşme anında tam veya neredeyse tam ödeme yerine taksitli ödeme imkanı.

• Fiyat farkından yararlanma imkanı (Sermaye Değer Artışı): Erken rezervasyon aşaması ile nihai teslim anı arasındaki değer artışından faydalanma, özellikle hızlı gelişen bölgelerdeki projelerde.

• Proje içinde birimin konumunu seçmede daha fazla özgürlük (kat, yön, manzara): Hazır birimlerdeki sınırlı seçeneklere kıyasla.

Buna karşılık, bu avantajların gerçekten elde edilebilmesi için lisans ve teminat hesabı doğrulamasının titizlikle yapılması şarttır. Bu da en baştan sisteme uygun geliştirici ve proje seçmenin önemini gösterir.

Ayrıca okuyun: Osus Makan Projesi: Lüks Konut Daireleri

Imtilak Global, projelerinde bu sistemin uygulanmasını nasıl sağlıyor?

Imtilak Global portföyündeki projelerin büyük çoğunluğu, ister Dar Global, Reportage, Osus veya diğer geliştirici ortaklarla olsun, farklı inşaat aşamalarında harita üzerinden satışa sunulmaktadır. Bu nedenle ekibimiz, her projeyi herhangi bir müşteriye sunmadan önce lisans durumunu ve projeye özel teminat hesabının aktifliğini doğrular ve yatırımcıya resmi olarak belgelenen ile geliştiricinin sadece pazarlama vaadi olan arasındaki farkı açıklar. Böylece bu doğrulama yükünü sözleşmeden sonra tamamen alıcının omzuna bırakmaz.

Imtilak Global Suudi Arabistan size nasıl yardımcı olur?

İnşaat halindeki bir gayrimenkule yatırım yapmak, herhangi bir mali taahhüt öncesinde lisans ve teminat hesabının dikkatlice doğrulanmasını gerektiren bir karardır. Bu adım, sistemi detaylı bilmeyen yatırımcılar tarafından çoğu zaman atlanır. Imtilak Global ekibi, portföyümüzdeki her proje için bu doğrulamayı sizin adınıza üstlenir ve size inşaatın gerçek aşamasını ve buna bağlı ödeme planını açıkça anlatır. İster Riyad'da Neptün veya Etoile projesini, ister Cidde'de Trump Plaza ve Trump Tower'ı, ister Najd ve Ayn Osus projelerinden birini inceliyor olun, nihai kararınızı vermeden önce her birinin sahadaki ilerleme oranını görmek için ücretsiz bir gayrimenkul turu da ayırtabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Geliştirici lisansı ile proje lisansı arasındaki fark nedir?

Geliştirici lisansı, geliştiricinin genel olarak yetkili geliştiriciler siciline kaydını kanıtlar. Proje lisansı ise her bir proje için ayrı olarak verilen bağımsız bir belgedir ve özellikle proje lisansı çıkmadan herhangi bir projenin ilanı veya pazarlaması yapılamaz.

Geliştirici, teminat hesabındaki parayı başka bir projesi için kullanabilir mi?

Hayır, hesap yalnızca oluşturulduğu projeye özeldir ve yalnızca o projenin belgelenmiş ilerleme oranına göre harcanabilir.

İnşaat sırasında proje durursa ne olur?

Sistem, ödemeleri gerçek ilerleme ile ilişkilendirerek bu ihtimali en aza indirmeyi amaçlar. Ancak böyle bir durum olursa, kalan teminat hesabı parası ile ilgili işlemler, Genel Gayrimenkul Kurumu gözetiminde belirli prosedürlere tabidir. Böyle durumlarda mutlaka uzman bir hukukçuya danışılması önerilir.

Bu sistem hem villaları hem de daireleri kapsıyor mu?

Evet, sistem harita üzerinden satışa sunulan tüm gayrimenkul projeleri için geçerlidir; ister konut birimleri (daire ve villa) ister ticari birimler olsun, bu yasal çerçeveye dahil edildikleri sürece uygulanır.