Comment le système de vente sur plan protège-t-il les droits de l’acheteur ?

De nombreux investisseurs et acheteurs, notamment les non-Saoudiens, hésitent avant de s'engager sur une unité immobilière dont la construction n'est pas encore achevée, par crainte de l'arrêt du projet ou de la perte des paiements effectués. Cette réserve était tout à fait justifiée avant la régulation du secteur, mais elle est aujourd'hui bien moindre grâce au système de vente et de location de projets immobiliers sur plan, en vigueur en Arabie saoudite depuis 2024 sous la supervision de l'Autorité Générale de l'Immobilier (REGA). Dans ce guide, nous expliquons en détail le fonctionnement de ce système, comment il protège les fonds et les droits de l'acheteur, et ce qu'il faut vérifier avant de signer tout contrat pour un projet en cours de construction.

Qu'est-ce que le système de vente sur plan et qui le supervise ?

Le système de vente et de location sur plan est le cadre réglementaire qui régit la vente et la location d'unités immobilières avant l'achèvement de leur construction en Arabie saoudite. Il est supervisé par l'Autorité Générale de l'Immobilier en tant qu'organisme de régulation du secteur. Le système poursuit trois objectifs principaux : protéger les fonds des acheteurs contre les risques d'arrêt du projet, rehausser le niveau de transparence et de divulgation entre le promoteur et l'acheteur, et automatiser l'ensemble des procédures d'autorisation et de suivi via une plateforme électronique unifiée appelée Plateforme Wafi (WAFI).

Concrètement, cela signifie que tout projet proposé à la vente sur plan doit être enregistré et autorisé via cette plateforme avant toute annonce ou commercialisation, offrant ainsi à l'acheteur un point de vérification unique et fiable avant toute transaction avec un promoteur.

Conditions d'obtention de la licence du promoteur et du projet avant la mise en vente

Aucun acteur ne peut exercer l'activité de vente ou de location sur plan sans avoir satisfait à deux étapes distinctes et obligatoires :

• Qualification de l'entreprise elle-même, par l'inscription au registre des promoteurs immobiliers agréés auprès de l'Autorité Générale de l'Immobilier.

• Licence spécifique du projet, une autorisation indépendante délivrée pour chaque projet individuellement. Une licence générale du promoteur ne suffit pas sans une licence spécifique au projet proposé.

Cette distinction entre la qualification de l'entreprise et la licence du projet est importante pour l'acheteur, car elle signifie que la notoriété d'un promoteur sur le marché ne dispense pas de vérifier l'existence d'une autorisation effective pour ce projet précis via la plateforme Wafi avant tout paiement.

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Compte séquestre : le mécanisme principal de protection des fonds de l'acheteur

Le système repose sur le principe de séparation complète entre les fonds des acheteurs et les comptes personnels du promoteur, par la création d'un compte séquestre indépendant pour chaque projet immobilier. Tous les montants versés par les acheteurs sont déposés sur ce compte sans exception, et ils ne peuvent être saisis au profit des créanciers du promoteur en cas de litige financier distinct. Il est également interdit d'émettre des cartes bancaires ou de crédit liées à ce compte. Les décaissements ne peuvent se faire que par chèques ou virements documentés, justifiant leur lien direct avec les travaux du projet concerné.

Un autre dispositif réglementaire vient compléter ce mécanisme : l'annotation du titre de propriété du terrain du projet, empêchant toute transaction en dehors du cadre du système et garantissant que le terrain ne soit pas utilisé comme garantie pour d'autres engagements du promoteur pendant la période d'exécution.

Comment les paiements sont-ils effectués pendant les phases de construction ?

Les fonds ne sont pas librement prélevés du compte séquestre selon le bon vouloir du promoteur, mais leur décaissement est directement lié au taux d'avancement réel du projet sur le terrain. Chaque opération de décaissement doit être documentée et validée par un bureau d'études techniques et un auditeur indépendant, en plus de rapports périodiques transmis à l'Autorité Générale de l'Immobilier pour le suivi de l'avancement des travaux.

Ce mécanisme signifie concrètement que le flux financier vers le promoteur est conditionné à une progression tangible et vérifiable des travaux, et non à un calendrier ou à des promesses commerciales non corrélées à l'avancement réel, ce qui réduit considérablement les risques d'arrêt soudain du projet après encaissement de paiements anticipés.

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Quelles sont les garanties liées à la livraison de l'unité après l'achèvement des travaux ?

Le système oblige le promoteur à garantir l'unité immobilière livrée pendant une année complète à compter de la date de livraison effective. Cette période couvre les défauts et les travaux liés à l'exécution, conformément à ce que prévoit le règlement d'application du système. Il est conseillé à l'acheteur de conserver soigneusement les documents de livraison et leur date, car la période de garantie commence à cette date et non à celle du contrat initial.

Étapes pratiques pour vérifier un projet avant de s'engager

Avant de signer tout contrat de réservation ou de verser un acompte pour une unité en construction, il est essentiel de vérifier les points suivants dans l'ordre :

1. S'assurer de l'inscription du promoteur au registre des promoteurs immobiliers agréés via la plateforme Wafi.

2. Vérifier la délivrance d'une licence spécifique au projet, et non se contenter de la licence générale du promoteur.

3. Demander le numéro du compte séquestre du projet et s'assurer qu'il est effectivement activé, car ce compte n'est activé qu'après l'obtention de la licence et l'annotation du titre foncier.

4. Vérifier que l'unité se situe dans une zone géographique autorisée à la pleine propriété si l'acheteur n'est pas Saoudien, via le portail immobilier saoudien.

5. Examiner le taux d'avancement officiel du projet et le comparer avec les promesses commerciales, au lieu de se fier uniquement à une date de livraison orale.

Tout projet refusant de vous fournir son numéro de licence ou celui de son compte séquestre, ou exigeant des paiements en dehors de ce compte directement sur le compte personnel du promoteur, est en infraction manifeste avec le système et doit être évité, quel que soit le niveau des remises proposées.

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Le système concerne-t-il les investisseurs étrangers ?

Oui, le dispositif de pleine propriété des étrangers en Arabie saoudite s'applique aux biens vendus sur plan, ainsi qu'aux biens prêts à l'emploi, dans la limite des zones géographiques autorisées à la pleine propriété étrangère dans chaque ville. L'acheteur étranger est donc soumis à deux conditions : celles de la pleine propriété des étrangers d'une part, et celles du système de vente sur plan d'autre part, sans que l'une n'exempte de l'autre.

L'achat sur plan est également inclus parmi les voies donnant droit à certains types de résidence liés à la pleine propriété immobilière, à condition que la valeur du bien atteigne le seuil minimum requis par la réglementation. Il convient de vérifier ce point au cas par cas avec un conseiller spécialisé avant de s'y fier pour une décision d'achat.

[Lien interne : "Investir dans l'immobilier sur plan en tant qu'étranger en Arabie saoudite"] [Lien interne : "Résidence privilégiée en Arabie saoudite et son lien avec la pleine propriété immobilière"]

Pourquoi de nombreux investisseurs préfèrent-ils acheter sur plan malgré le délai d'attente ?

Bien qu'acheter sur plan implique généralement une attente de plusieurs mois ou années jusqu'à la livraison, cela offre à l'acheteur des avantages concrets difficiles à obtenir dans l'immobilier prêt à l'emploi :

• Prix d'entrée généralement plus bas par rapport à une unité achevée dans le même projet après livraison.

• Plans de paiement échelonnés sur les phases de construction, au lieu d'un paiement unique ou quasi-total à la signature du contrat.

• Possibilité de bénéficier de la plus-value (Capital Appreciation) entre la réservation anticipée et la livraison finale, notamment dans les projets situés dans des zones à fort développement urbain.

• Plus grande liberté de choix de l'emplacement de l'unité dans le projet (étage, orientation, vue) par rapport à l'offre limitée des unités prêtes.

En contrepartie, il reste indispensable de vérifier scrupuleusement la licence et le compte séquestre pour activer réellement ces avantages sans risque, d'où l'importance de choisir un promoteur et un projet conformes au système dès le départ.

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Comment Imtilak Global applique-t-elle ce système à ses projets proposés ?

La grande majorité des projets du portefeuille Imtilak Global, que ce soit avec Dar Global, Reportage, Osus ou d'autres partenaires promoteurs, sont proposés à la vente sur plan à différents stades d'exécution. Pour cette raison, notre équipe vérifie l'état de la licence et l'activation du compte séquestre de chaque projet avant de le présenter à un client, et explique à l'investisseur la différence entre ce qui est officiellement documenté et ce qui relève d'une simple promesse commerciale du promoteur, au lieu de laisser cette vérification à la seule charge de l'acheteur après la signature du contrat.

Comment Imtilak Global Arabie Saoudite vous accompagne-t-elle ?

Investir dans un bien en construction nécessite une vérification minutieuse de la licence et du compte séquestre avant tout engagement financier, une étape souvent négligée par l'investisseur non averti des détails du système. Notre équipe chez Imtilak Global effectue cette vérification pour vous sur chaque projet de notre portefeuille, et vous explique clairement l'état d'avancement réel et le plan de paiement associé, que vous envisagiez le projet Neptune ou Etoile à Riyad, Trump Plaza et Trump Tower à Djeddah, ou l'un des projets Najd et Ain Osus. Avant de prendre votre décision finale, vous pouvez également réserver une visite immobilière gratuite pour constater l'avancement réel de l'un de ces projets sur le terrain.

FAQ

Quelle est la différence entre la licence du promoteur et la licence du projet ?

La licence du promoteur atteste de son inscription au registre des promoteurs immobiliers agréés de manière générale, tandis que la licence du projet est un document indépendant délivré pour chaque projet. Il est interdit d'annoncer ou de commercialiser un projet avant l'obtention de cette dernière.

Le promoteur peut-il utiliser les fonds du compte séquestre pour un autre projet qu'il possède ?

Non, le compte est exclusivement dédié au projet pour lequel il a été créé, et les fonds ne peuvent être utilisés que pour les travaux de ce projet selon le taux d'avancement vérifié.

Que se passe-t-il si le projet s'arrête pendant l'exécution ?

Le système vise justement à réduire la probabilité de ce scénario en liant les décaissements à l'avancement réel, mais si cela se produit, la gestion des fonds restants sur le compte séquestre est soumise à des procédures spécifiques sous la supervision de l'Autorité Générale de l'Immobilier. Il est toujours conseillé de consulter un spécialiste juridique dans de tels cas.

Ce système concerne-t-il aussi bien les villas que les appartements ?

Oui, le système s'applique à tous les types de projets immobiliers proposés sur plan, qu'il s'agisse d'unités résidentielles (appartements et villas) ou commerciales, dès lors qu'ils sont proposés dans ce cadre réglementaire.