قائمة فحص المباني الجاهزة قبل الإفراغ

يجب أن يسبق فحص العقار الجاهز دفع الثمن النهائي وتوقيع الإفراغ، لأن العيوب المكتشفة قبل نقل الملكية تعالج بالتفاوض أو الإصلاح أو الانسحاب، بينما تحتاج بعد الإفراغ إلى مطالبة بائع أو مقاول، ويتضمن الفحص جانبين، مراجعة وثائق العقار نظامياً، وفحصاً فنياً لحالة المبنى على الأرض يجريه مهندس مختص.

يعرض هذا الدليل قائمة عملية للمشتري المقيم أو الأجنبي، تبدأ بما تعنيه خدمة فحص المباني الجاهزة الرسمية، ثم الوثائق التي تطلبها من البائع، ثم عناصر الفحص الفني، وطريقة قراءة التقرير والتفاوض على ما يظهر فيه، كما نوضح ما لا يغطيه الفحص حتى لا تعتمد عليه في غير موضعه.

ما المقصود بفحص المباني الجاهزة؟

فحص المباني الجاهزة هو اسم خدمة حكومية أطلقتها منصة البناء المستدام التابعة لوزارة الإسكان في 1 يناير 2019 بحسب وكالة الأنباء السعودية، ويجريها مهندسون معتمدون لفحص الجودة الظاهرية للوحدة السكنية القائمة وإصدار تقرير بحالتها، وتستهدف الخدمة ملاك العقارات والراغبين في التملك.

وتذكر صفحة وزارة البلديات والإسكان للخدمة أنها لمن يرغب في شراء مبنى أو استئجاره، وأن عمر المبنى يجب ألا يتجاوز 15 سنة، وأن الفحص بصري لكشف العيوب الظاهرة في جودة المبنى وسلامته، ولم تحدد الصفحة الخطوات والرسوم والمنصة، لذلك راجع قنوات الوزارة أو منصة البناء المستدام للتأكد من توفر الخدمة وإجراءاتها الحالية.

ويوجد إلى جانب الخدمة الحكومية مهندسون ومكاتب هندسية تقدم فحصاً مشابهاً. اطلب في هذه الحالة التأكد من عضوية المهندس في الهيئة السعودية للمهندسين ومن مضمون التقرير قبل التعاقد.

متى يتم فحص العقار الجاهز بالنسبة للإفراغ؟

يتم الفحص بعد الاتفاق المبدئي على السعر وقبل سداد الدفعة الأخيرة وقبل موعد الإفراغ، ويحسن أن ينص عقد البيع أو مذكرة التفاهم على أن إتمام الصفقة مشروط بفحص فني مرضٍ، مع تحديد مهلة للفحص وما يحق للمشتري إذا ظهر عيب جوهري. اتفق على ذلك كتابة، ولفهم خطوة الإفراغ نفسها وما يسبقها راجع ما هو الإفراغ العقاري في السعودية، وللفرق بين الصك والإفراغ راجع الفرق بين صك الملكية والإفراغ العقاري.

ما الوثائق التي أطلبها من البائع قبل الفحص الفني؟

تراجع الوثائق أولاً لأنها قد تسقط الصفقة قبل إنفاق مبلغ على الفحص، الجدول التالي يلخص أهمها:

أما الوثيقة التي لا يملكها كثير من المشترين فهي وثيقة التأمين ضد العيوب الخفية، فقد أصدرت وزارة الشؤون البلدية والقروية في 2 مايو 2020 قراراً بإلزام المقاولين بالتأمين على العيوب الخفية، ومدة الضمان 10 سنوات تبدأ من سريان الوثيقة بعد إصدار شهادة الإشغال، ويطبق القرار على مراحل شملت المباني السكنية في المرحلة الثانية، وتوضح منصة بلدي أن الوثيقة شرط لإصدار رخصة البناء السكنية والتجارية بحسب ما ورد في إجاباتها، وأن إصدار شهادة الإشغال مرتبط بوجود وثيقة صدرت قبل بدء البناء، وإذا كان المبنى أقدم من هذا النظام فقد لا توجد وثيقة، وتصبح مطالبتك عند ظهور عيب موجهة إلى البائع أو المقاول بحسب العقد.

اقرأ أيضاً: شقق للبيع في جدة جاهزة للسكن

ما عناصر الفحص الفني للعقار الجاهز؟

بعد التأكد من الوثائق يبدأ الفحص الفني. الجدول التالي قائمة عملية لما يفحصه المهندس وما يمكنك ملاحظته بنفسك:

يكتفي الفحص البصري بما هو ظاهر، فلا يكشف عيوباً داخل الجدران أو تحت الأرضيات إلا باختبارات إضافية مثل التصوير الحراري أو قياس الرطوبة، وهي تطلب عند الاشتباه وتحدد كلفتها مع الفاحص.

اقرأ أيضاً: شقق للبيع في السعودية جاهزة للسكن

من يجري الفحص وكيف تختاره؟

يجريه مهندس مدني أو معماري أو كهروميكانيكي بحسب الحاجة، اختر فاحصاً مستقلاً عن البائع والوسيط، واطلب منه إثبات عضويته في الهيئة السعودية للمهندسين، ونموذج تقرير سابق، وأن يوقع على التقرير بصفته. ويفضل أن يحضر المشتري الفحص بنفسه أو عبر ممثل ليرى العيوب مباشرة، ولا تتحدد جودة الفحص بالسعر. اسأل كم ساعة سيقضي في الموقع، وما الأدوات التي يستخدمها، وهل يقدم صوراً لكل ملاحظة وتوصية لكل عيب.

كيف أقرأ تقرير الفحص وأتفاوض على ما فيه؟

صنف ملاحظات التقرير إلى ثلاث فئات: ملاحظات إنشائية أو سلامة تؤثر على قرار الشراء، وعيوب كبيرة تحتاج إصلاحاً مكلفاً كالتسرب والكهرباء، وملاحظات تشطيب صغيرة، ثم اطلب من الفاحص تقدير كلفة إصلاح كل بند أو نطاقها.

تتيح نتيجة التقرير أربعة مسارات، وهي إصلاح البائع للعيوب قبل الإفراغ بخطاب كتابي، أو تخفيض السعر بمقدار كلفة الإصلاح، أو حجز مبلغ من الثمن إلى حين الإصلاح، أو الانسحاب إذا ظهر عيب إنشائي جوهري، وعند الاتفاق دوّن كل بند في ملحق للعقد ولا تعتمد على وعد شفهي، وللمقارنة بين سعر الطلب والقيمة العادلة راجع كيف تعرف إذا كان سعر العقار مناسباً.

ما الذي أفعله في المعاينة الأخيرة قبل التوقيع؟

عد إلى العقار قبل يوم الإفراغ للتأكد من إصلاح ما اتفق عليه، وافتح الصنابير جيمعها، وجرب مفاتيح الكهرباء والتكييف، وتأكد من عمل المصاعد، وصور الحالة النهائية، وتسلم المفاتيح والعدادات وأي ضمانات للأجهزة، وتأكد من أن الأثاث أو الملحقات المتفق عليها موجودة.

اقرأ أيضاً: عقارات جاهزة للسكن للبيع في السعودية

هل يختلف فحص الجاهز عن الشراء على الخارطة؟

يختلف في توقيته وأدواته، العقار الجاهز تفحصه كما هو أمامك، بينما يفحص العقار على الخارطة عند الاستلام وفق المواصفات المتفق عليها في العقد والمخططات، ويرتبط بترخيص المشروع وحساب الضمان، وللتفصيل راجع نظام البيع على الخارطة.

كيف يفحص المشتري الأجنبي عقاراً من خارج المملكة؟

يحتاج المشتري غير المقيم إلى ممثل موثوق يحضر الفحص أو إلى بث مباشر بالفيديو مع الفاحص، مع تقرير مكتوب ومصور قبل أي تحويل. ويبقى شرط التملك قائماً، تقديم الطلب عبر بوابة عقارات السعودية بهوية رقمية وحساب بنكي ورقم جوال سعودي، ووقوع العقار داخل النطاق المعتمد، واقتصار التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة على المسلمين، للتفاصيل راجع تملك الأجانب للعقار.

أخطاء شائعة عند فحص العقار الجاهز

• الاكتفاء بمعاينة البائع أو الوسيط دون فاحص مستقل.

• فحص المبنى قبل مراجعة الصك والرهن والرخصة، فيضيع الجهد إذا سقطت الوثائق.

• تسلم تقرير شفهي بلا صور ولا تقدير كلفة.

• دفع الدفعة الأخيرة قبل التأكد من إصلاح العيوب المتفق عليها.

• افتراض أن شهادة الإتمام تعني خلو المبنى من العيوب، فهي تتعلق باكتمال الأعمال وفق الرخصة.

• نسيان فحص المرافق المشتركة في الشقق مثل المصاعد والخزانات.

يحمي الفحص قبل الإفراغ المشتري من ثلاث مخاطر وهي وثيقة ناقصة، وعيب خفي، وإصلاح لا يلتزم به أحد بعد نقل الملكية، وتكتمل حمايته عندما تبدأ بالوثائق، ثم الفحص الفني بتقرير مصور، ثم التفاوض المكتوب، ثم معاينة أخيرة قبل التوقيع.

في امتلاك جلوبال السعودية نرتب هذه الخطوات مع العميل بالتسلسل، نراجع معه الصك والقيود والترخيص أولاً، ثم نرتب فحصاً فنياً مع مهندس مستقل ونتابع ملاحظاته مع البائع، ونرتب معاينة ميدانية أو عن بعد للمشتري الذي يقيم خارج المملكة، قبل أي دفعة أو موعد إفراغ، ويمكن لمن هو على وشك الاتفاق على عقار جاهز أن يحجز استشارة مجانية ليعرض علينا ما لديه من وثائق ويعرف ما ينقصه.

الأسئلة الشائعة

ما هي خدمة فحص المباني الجاهزة؟

خدمة حكومية أطلقتها منصة البناء المستدام التابعة لوزارة الإسكان عام 2019، يجريها مهندسون معتمدون لفحص الجودة الظاهرية للوحدة السكنية وإصدار تقرير بحالتها.

هل يمكن فحص أي مبنى جاهز؟

تشترط صفحة الوزارة ألا يتجاوز عمر المبنى 15 سنة، ويمكن فحص الأقدم عبر مهندس مستقل.

متى أفحص العقار بالنسبة للإفراغ؟

قبل الدفعة الأخيرة وقبل الإفراغ، مع شرط في العقد يربط الإتمام بفحص مرضٍ.

ما الفرق بين شهادة إتمام البناء والفحص الفني؟

الشهادة تثبت اكتمال الأعمال وفق الرخصة بحسب ما تنشره مصادر عقارية، والفحص يقيّم الحالة الفعلية للمبنى وعيوبه.

هل توجد وثيقة ضمان على العيوب الخفية؟

للمباني الحديثة المشمولة بالنظام مدتها 10 سنوات، وقد لا توجد للمباني الأقدم.

هل أحتاج الفحص إن كان العقار جديداً؟

نعم، فالعيوب تظهر في المباني الجديدة أيضاً، والفحص يوثق حالتها قبل الاستلام.