Liste de contrôle des bâtiments préfabriqués avant la passation

L’inspection du bien immobilier prêt à l’emploi doit précéder le paiement final et la signature du transfert de propriété, car les défauts découverts avant le transfert de propriété sont traités par négociation, réparation ou désistement, tandis qu’après le transfert, il faut engager une réclamation contre le vendeur ou l’entrepreneur. L’inspection comprend deux volets : la vérification réglementaire des documents du bien et un examen technique de l’état du bâtiment sur place effectué par un ingénieur spécialisé.

Ce guide propose une liste pratique pour l’acheteur résident ou étranger, en commençant par la définition du service officiel d’inspection des bâtiments prêts à l’emploi, puis les documents à demander au vendeur, les éléments de l’inspection technique, la manière de lire le rapport et de négocier son contenu. Nous précisons également ce que l’inspection ne couvre pas afin de ne pas s’y fier hors de son cadre.

Qu’entend-on par inspection des bâtiments prêts à l’emploi ?

L’inspection des bâtiments prêts à l’emploi est un service gouvernemental lancé par la plateforme de construction durable du Ministère du Logement le 1er janvier 2019, selon l’Agence de presse saoudienne. Elle est réalisée par des ingénieurs agréés pour vérifier la qualité apparente de l’unité résidentielle existante et délivrer un rapport sur son état. Ce service cible les propriétaires de biens immobiliers et les personnes souhaitant acquérir un bien en pleine propriété.

La page du Ministère des Municipalités et du Logement précise que ce service s’adresse à toute personne souhaitant acheter ou louer un bâtiment, que l’âge du bâtiment ne doit pas dépasser 15 ans, et que l’inspection est visuelle pour détecter les défauts apparents de qualité et de sécurité. Les étapes, les frais et la plateforme ne sont pas précisés, il convient donc de consulter les canaux du ministère ou la plateforme de construction durable pour vérifier la disponibilité du service et ses procédures actuelles.

En plus du service gouvernemental, il existe des ingénieurs et des bureaux d’ingénierie qui proposent une inspection similaire. Dans ce cas, demandez à vérifier l’adhésion de l’ingénieur à l’Ordre des Ingénieurs saoudiens et le contenu du rapport avant de conclure le contrat.

À quel moment l’inspection du bien prêt intervient-elle par rapport au transfert de propriété ?

L’inspection est réalisée après l’accord de principe sur le prix, avant le paiement du solde et avant la date du transfert de propriété. Il est recommandé que le contrat de vente ou le protocole d’accord stipule que la finalisation de la transaction est conditionnée à une inspection technique satisfaisante, avec un délai défini pour l’inspection et les droits de l’acheteur en cas de défaut majeur. Convenez-en par écrit. Pour comprendre l’étape du transfert de propriété et ce qui la précède, consultez Qu’est-ce que le transfert de propriété immobilière en Arabie Saoudite, et pour la différence entre le titre de propriété et le transfert, voir Différence entre titre de propriété et transfert immobilier.

Quels documents demander au vendeur avant l’inspection technique ?

Vérifiez d’abord les documents, car ils peuvent faire échouer la transaction avant d’engager des frais d’inspection. Le tableau suivant résume les principaux :

Le document que beaucoup d’acheteurs ne possèdent pas est l’attestation d’assurance contre les vices cachés. Le 2 mai 2020, le Ministère des Affaires municipales et rurales a rendu obligatoire pour les entrepreneurs de souscrire cette assurance, d’une durée de 10 ans à compter de la date d’effet après la délivrance du certificat d’occupation. Cette obligation s’applique progressivement, incluant les bâtiments résidentiels à la deuxième étape. La plateforme Baladi précise que l’attestation est requise pour l’obtention du permis de construire résidentiel et commercial, et que la délivrance du certificat d’occupation dépend de l’existence d’une attestation émise avant le début des travaux. Si le bâtiment est antérieur à ce système, il se peut qu’il n’y ait pas d’attestation, et toute réclamation en cas de défaut sera dirigée contre le vendeur ou l’entrepreneur selon le contrat.

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Quels sont les éléments de l’inspection technique du bien prêt ?

Après vérification des documents, l’inspection technique commence. Le tableau suivant est une liste pratique de ce que l’ingénieur inspecte et ce que vous pouvez observer vous-même :

L’inspection visuelle se limite à ce qui est apparent, elle ne détecte pas les défauts à l’intérieur des murs ou sous les sols sauf par des tests complémentaires tels que l’imagerie thermique ou la mesure de l’humidité, à demander en cas de doute, avec devis à convenir avec l’inspecteur.

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Qui réalise l’inspection et comment le choisir ?

Elle est réalisée par un ingénieur civil, architecte ou électromécanicien selon le besoin. Choisissez un inspecteur indépendant du vendeur et de l’intermédiaire, demandez-lui une preuve d’adhésion à l’Ordre des Ingénieurs saoudiens, un modèle de rapport précédent, et qu’il signe le rapport en son nom. Il est préférable que l’acheteur assiste à l’inspection ou délègue un représentant pour constater les défauts directement. Le prix ne détermine pas la qualité de l’inspection. Demandez combien d’heures il passera sur place, quels outils il utilise, s’il fournit des photos pour chaque observation et une recommandation pour chaque défaut.

Comment lire le rapport d’inspection et négocier son contenu ?

Classez les observations du rapport en trois catégories : observations structurelles ou de sécurité influençant la décision d’achat, défauts majeurs nécessitant des réparations coûteuses (fuites, électricité), et remarques mineures de finition. Demandez à l’inspecteur d’estimer le coût de réparation de chaque point ou sa fourchette.

Le rapport permet quatre options : réparation des défauts par le vendeur avant le transfert de propriété par écrit, réduction du prix équivalente au coût des réparations, consignation d’un montant jusqu’à réparation, ou désistement en cas de défaut structurel majeur. Notez chaque point dans un avenant au contrat, ne vous fiez pas à une promesse orale. Pour comparer le prix demandé et la valeur réelle, consultez Comment savoir si le prix du bien est équitable.

Que faire lors de la dernière visite avant signature ?

Retournez sur place la veille du transfert de propriété pour vérifier que les réparations convenues ont été effectuées. Ouvrez tous les robinets, testez les interrupteurs électriques et la climatisation, vérifiez le fonctionnement des ascenseurs, prenez des photos de l’état final, récupérez les clés, les compteurs et toute garantie sur les équipements. Vérifiez que les meubles ou accessoires convenus sont présents.

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L’inspection d’un bien prêt diffère-t-elle de celle d’un achat sur plan ?

Elle diffère par son timing et ses outils : le bien prêt est inspecté tel qu’il se présente, tandis que le bien sur plan est inspecté à la livraison selon les spécifications du contrat et les plans, en lien avec l’autorisation du projet et le compte séquestre. Pour plus de détails, consultez Système de vente sur plan.

Comment l’acheteur étranger inspecte-t-il un bien à distance ?

L’acheteur non résident a besoin d’un représentant de confiance pour assister à l’inspection ou d’une visite vidéo en direct avec l’inspecteur, accompagnée d’un rapport écrit et illustré avant tout virement. La condition de pleine propriété reste requise : la demande doit être faite via le portail immobilier saoudien avec une identité numérique, un compte bancaire et un numéro de téléphone saoudien, le bien doit se situer dans la zone autorisée, et l’acquisition à La Mecque et Médine est réservée aux musulmans. Pour plus de détails, consultez Pleine propriété immobilière pour les étrangers.

Erreurs courantes lors de l’inspection d’un bien prêt

• Se contenter de la visite du vendeur ou de l’intermédiaire sans inspecteur indépendant.

• Inspecter le bien avant de vérifier le titre, l’hypothèque et le permis, ce qui peut faire perdre du temps si les documents sont défaillants.

• Accepter un rapport verbal sans photos ni estimation des coûts.

• Payer le solde final avant de s’assurer de la réparation des défauts convenus.

• Supposer que l’attestation d’achèvement garantit l’absence de défauts, alors qu’elle atteste seulement de l’achèvement des travaux selon le permis.

• Oublier d’inspecter les équipements communs dans les appartements tels que les ascenseurs et les réservoirs.

L’inspection avant le transfert de propriété protège l’acheteur contre trois risques : document manquant, vice caché, réparation non garantie après le transfert. La protection est optimale si vous commencez par les documents, puis l’inspection technique avec rapport illustré, la négociation écrite, et enfin la visite finale avant signature.

Chez Imtilak Global Saudi, nous organisons ces étapes avec le client dans l’ordre : nous vérifions d’abord le titre, les restrictions et l’autorisation, puis nous organisons une inspection technique avec un ingénieur indépendant et suivons ses remarques avec le vendeur. Nous organisons une visite sur place ou à distance pour l’acheteur résidant hors du pays, avant tout paiement ou rendez-vous de transfert. Si vous êtes sur le point de conclure l’achat d’un bien prêt, vous pouvez réserver une consultation gratuite pour nous soumettre vos documents et connaître ce qui vous manque.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le service d’inspection des bâtiments prêts à l’emploi ?

Un service gouvernemental lancé par la plateforme de construction durable du Ministère du Logement en 2019, réalisé par des ingénieurs agréés pour inspecter la qualité apparente de l’unité résidentielle et délivrer un rapport sur son état.

Peut-on inspecter n’importe quel bâtiment prêt ?

La page du ministère exige que l’âge du bâtiment ne dépasse pas 15 ans, mais les plus anciens peuvent être inspectés par un ingénieur indépendant.

Quand dois-je inspecter le bien par rapport au transfert de propriété ?

Avant le paiement final et avant le transfert, avec une clause contractuelle liant la finalisation à une inspection satisfaisante.

Quelle est la différence entre l’attestation d’achèvement des travaux et l’inspection technique ?

L’attestation confirme l’achèvement des travaux selon le permis, l’inspection évalue l’état réel du bâtiment et ses défauts.

Existe-t-il une attestation de garantie contre les vices cachés ?

Pour les bâtiments récents concernés par le système, elle dure 10 ans, elle peut ne pas exister pour les bâtiments plus anciens.

Ai-je besoin d’une inspection si le bien est neuf ?

Oui, car des défauts peuvent apparaître même dans les bâtiments neufs, et l’inspection documente leur état avant la remise des clés.