Hazır binaların devri öncesi kontrol listesi

Hazır gayrimenkulün incelemesi, nihai ödemenin yapılmasından ve tapu devri imzalanmasından önce yapılmalıdır; çünkü mülkiyet devrinden önce tespit edilen kusurlar müzakere, onarım veya geri çekilme yoluyla çözülebilirken, devirden sonra satıcıya veya müteahhide başvurmak gerekir. İnceleme iki yönlüdür: gayrimenkul belgelerinin yasal olarak incelenmesi ve uzman bir mühendis tarafından yerinde yapılan teknik inceleme.

Bu rehber, yerli veya yabancı alıcı için pratik bir kontrol listesi sunar. Önce resmi hazır bina inceleme hizmetinin ne anlama geldiğini, ardından satıcıdan istenen belgeleri, teknik inceleme unsurlarını, raporun nasıl okunacağını ve raporda yer alanlar üzerinde nasıl pazarlık yapılacağını açıklar. Ayrıca, incelemenin kapsamadığı noktaları da belirtiriz, böylece yanlış beklentilere kapılmazsınız.

Hazır binaların incelemesinden ne kastedilmektedir?

Hazır binaların incelemesi, Suudi Arabistan Konut Bakanlığı'na bağlı Sürdürülebilir İnşaat Platformu tarafından 1 Ocak 2019'da başlatılan resmi bir devlet hizmetidir. Yetkili mühendisler mevcut konut biriminin görünür kalitesini inceleyip durumu hakkında rapor düzenlerler. Hizmet, gayrimenkul sahipleri ve mülk edinmek isteyenleri hedefler.

Belediyeler ve Konut Bakanlığı'nın hizmet sayfasında, bu hizmetin bir bina satın almak veya kiralamak isteyenler için olduğu, binanın yaşının 15 yılı geçmemesi gerektiği, incelemenin binanın görünür kalitesindeki kusurları ve güvenliğini tespit etmeye yönelik olduğu belirtilmiştir. Ancak sayfa, adımlar, ücretler ve platform hakkında ayrıntı vermemektedir; bu nedenle, hizmetin mevcut durumu ve prosedürleri için bakanlık kanallarını veya Sürdürülebilir İnşaat Platformu'nu kontrol ediniz.

Devlet hizmetinin yanında, benzer inceleme hizmeti sunan mühendisler ve mühendislik ofisleri de bulunmaktadır. Bu durumda, mühendisin Suudi Arabistan Mühendisler Odası üyeliğini ve raporun içeriğini sözleşmeden önce doğrulayınız.

Tapu devri açısından hazır gayrimenkul ne zaman incelenir?

İnceleme, fiyat üzerinde ön anlaşmadan sonra, son taksit ödenmeden ve tapu devri randevusundan önce yapılır. Satış sözleşmesinde veya mutabakat zaptında, işlemin teknik incelemenin tatmin edici olmasına bağlı olduğu, inceleme için bir süre belirlendiği ve önemli bir kusur çıkarsa alıcının haklarının ne olacağı yazılı olarak belirtilmelidir. Tapu devri adımını ve öncesini anlamak için Suudi Arabistan'da tapu devri nedir? ve tapu ile devir arasındaki fark için Tapu ile tapu devri arasındaki fark başlıklarını inceleyiniz.

Teknik incelemeden önce satıcıdan hangi belgeleri istemeliyim?

Belgeler öncelikli olarak incelenmelidir, çünkü eksik belgeler incelemeye para harcamadan önce işlemi iptal ettirebilir. Aşağıdaki tablo en önemli belgeleri özetlemektedir:

Birçok alıcının sahip olmadığı belge ise gizli kusurlara karşı sigorta belgesidir. Suudi Arabistan Belediyeler ve Köy İşleri Bakanlığı, 2 Mayıs 2020'de müteahhitlere gizli kusurlara karşı sigorta yaptırma zorunluluğu getirmiştir. Garanti süresi, oturma izni belgesinin düzenlenmesinden itibaren 10 yıldır. Bu karar, ikinci aşamada konut binalarını da kapsamıştır. Baladi platformu, sigorta belgesinin konut ve ticari yapı ruhsatı için şart olduğunu, oturma izni belgesinin de inşaattan önce düzenlenmiş bir sigorta belgesi ile ilişkili olduğunu belirtmektedir. Eğer bina bu sistemden önce inşa edilmişse belge olmayabilir ve bir kusur çıktığında talebiniz sözleşmeye göre satıcıya veya müteahhide yöneltilir.

Ayrıca okuyun: Cidde'de oturuma hazır satılık daireler

Hazır gayrimenkulün teknik inceleme unsurları nelerdir?

Belgelerden emin olduktan sonra teknik inceleme başlar. Aşağıdaki tablo, mühendisin inceleyeceği ve sizin de kendiniz gözlemleyebileceğiniz unsurları özetlemektedir:

Görsel inceleme sadece görünen kusurlarla sınırlıdır; duvarların içi veya zemin altındaki kusurlar ancak ek testlerle (termal görüntüleme, nem ölçümü vb.) tespit edilir. Bu testler şüphe durumunda yapılır ve maliyeti incelemeci ile belirlenir.

Ayrıca okuyun: Suudi Arabistan'da oturuma hazır satılık daireler

İncelemeyi kim yapar ve nasıl seçilir?

İnceleme, ihtiyaca göre inşaat, mimarlık veya elektromekanik mühendisi tarafından yapılır. Satıcıdan ve aracıdan bağımsız bir incelemeci seçiniz; Suudi Arabistan Mühendisler Odası üyeliği, önceki rapor örneği ve raporun mühendis tarafından imzalanmasını isteyiniz. Alıcı, incelemeye kendisi veya temsilcisiyle katılmalı, kusurları doğrudan görmelidir. İnceleme kalitesi fiyatla belirlenmez. İncelemecinin sahada kaç saat geçireceğini, hangi ekipmanları kullandığını ve her bulgu için fotoğraf ve öneri verip vermediğini sorunuz.

İnceleme raporu nasıl okunur ve pazarlık nasıl yapılır?

Rapor bulgularını üç kategoriye ayırınız: satın alma kararını etkileyen yapısal/güvenlik notları, onarımı maliyetli büyük kusurlar (sızıntı, elektrik vb.), küçük dekorasyon eksikleri. İncelemeciden her madde için onarım maliyetini veya aralığını isteyiniz.

Raporun sonucu dört yol sunar: Satıcının tapu devrinden önce yazılı olarak kusurları onarması, onarım maliyeti kadar fiyat indirimi, onarım tamamlanana kadar bedelin bir kısmının bloke edilmesi veya önemli bir yapısal kusur varsa işlemden vazgeçilmesi. Anlaşmaya varıldığında her maddeyi sözleşme ekine yazınız, sözlü vaatlere güvenmeyiniz. Talep fiyatı ile adil değer karşılaştırması için Gayrimenkul fiyatının uygun olup olmadığını nasıl anlarsınız? başlığına bakınız.

İmzadan önce son kontrolde ne yapmalıyım?

Tapu devrinden bir gün önce gayrimenkule tekrar giderek anlaşılan onarımların yapıldığından emin olunuz. Tüm muslukları açınız, elektrik ve klima anahtarlarını deneyiniz, asansörlerin çalıştığını kontrol ediniz, son durumu fotoğraflayınız, anahtarları, sayaçları ve cihaz garantilerini teslim alınız, üzerinde anlaşılan mobilya veya aksesuarların mevcut olduğundan emin olunuz.

Ayrıca okuyun: Suudi Arabistan'da oturuma hazır satılık gayrimenkuller

Hazır bina incelemesi ile projeden satış arasında fark var mı?

Zamanlama ve yöntemler açısından farklılık gösterir. Hazır gayrimenkulü mevcut haliyle incelersiniz; projeden alınan gayrimenkul ise teslimde, sözleşme ve projedeki şartlara göre incelenir. Proje ruhsatı ve teminat hesabı ile bağlantılıdır. Detaylar için Projeden satış sistemi rehberi başlığına bakınız.

Yabancı alıcı, Türkiye dışında bir gayrimenkulü nasıl inceler?

Yabancı alıcı, güvenilir bir temsilcinin incelemeye katılması veya incelemeciyle canlı video bağlantısı ve yazılı/fotoğraflı rapor alması gereklidir. Freehold şartı devam eder; başvuru, Suudi Arabistan Gayrimenkul Portalı üzerinden dijital kimlik, banka hesabı ve Suudi telefon numarası ile yapılır. Gayrimenkul, onaylı bölgede olmalı ve Mekke ile Medine'de sadece Müslümanlar mülk edinebilir. Detaylar için Yabancıların gayrimenkul edinmesi başlığına bakınız.

Hazır gayrimenkul incelemesinde yaygın hatalar

• Satıcı veya aracı ile yapılan incelemeyle yetinmek, bağımsız bir incelemeci almamak.

• Tapu, rehin ve ruhsat kontrolü yapılmadan binayı incelemek; belgeler eksikse çaba boşa gider.

• Fotoğrafsız ve maliyet tahmini olmayan sözlü raporla yetinmek.

• Anlaşılan kusurlar onarılmadan son taksiti ödemek.

• Yapı kullanma izninin binanın kusursuz olduğu anlamına geldiğini varsaymak; bu belge sadece ruhsata uygun tamamlanmayı gösterir.

• Dairelerde ortak alanlar (asansör, depo vb.) incelemeyi unutmak.

Tapu devrinden önce yapılan inceleme, alıcıyı üç riskten korur: eksik belge, gizli kusur ve mülkiyet devrinden sonra kimsenin üstlenmediği onarım. En iyi koruma, önce belgelerle başlamak, ardından fotoğraflı teknik inceleme, yazılı pazarlık ve son kontrol ile sağlanır.

Imtilak Global Suudi Arabistan olarak bu adımları müşteriyle sırasıyla planlıyoruz; önce tapu, kısıtlamalar ve ruhsatı inceliyoruz, ardından bağımsız bir mühendisle teknik inceleme ayarlayıp satıcıyla bulguları takip ediyoruz. Yurt dışında yaşayan alıcı için saha veya uzaktan inceleme organize ediyoruz; ödeme veya tapu devri öncesinde tüm belgeleri kontrol ediyoruz. Hazır bir gayrimenkul için anlaşmaya yakın olanlar, ücretsiz danışmanlık randevusu alarak ellerindeki belgeleri bize gösterebilir ve eksiklerini öğrenebilir.

Sıkça sorulan sorular

Hazır bina inceleme hizmeti nedir?

2019 yılında Suudi Arabistan Konut Bakanlığı'na bağlı Sürdürülebilir İnşaat Platformu tarafından başlatılan, yetkili mühendislerin mevcut konut biriminin görünür kalitesini inceleyip rapor düzenlediği devlet hizmetidir.

Her hazır bina incelenebilir mi?

Bakanlık sayfasına göre binanın yaşı 15 yılı geçmemelidir; daha eski binalar bağımsız bir mühendis tarafından incelenebilir.

Tapu devri açısından gayrimenkulü ne zaman incelemeliyim?

Son taksitten ve tapu devrinden önce, sözleşmede işlemin tatmin edici bir incelemeye bağlı olduğu şartı ile birlikte.

Yapı kullanma izni ile teknik inceleme arasındaki fark nedir?

Yapı kullanma izni, inşaatın ruhsata uygun tamamlandığını gösterir; teknik inceleme ise binanın gerçek durumu ve kusurlarını değerlendirir.

Gizli kusurlara karşı garanti belgesi var mı?

Sisteme dahil yeni binalar için 10 yıl geçerlidir; daha eski binalarda olmayabilir.

Gayrimenkul yeni ise incelemeye gerek var mı?

Evet, yeni binalarda da kusurlar ortaya çıkabilir ve inceleme teslimden önce durumu belgelendirir.