چک لیست ساختمان‌های آماده قبل از انتقال سند

بررسی ملک آماده باید پیش از پرداخت مبلغ نهایی و امضای انتقال سند انجام شود، زیرا عیوب کشف‌شده پیش از انتقال مالکیت با مذاکره، تعمیر یا انصراف قابل حل است، در حالی که پس از انتقال سند نیاز به پیگیری از فروشنده یا پیمانکار دارد. بررسی شامل دو بخش است: بازبینی اسناد ملک از نظر قانونی و بررسی فنی وضعیت ساختمان توسط مهندس متخصص.

این راهنما فهرستی کاربردی برای خریدار مقیم یا خارجی ارائه می‌دهد که با توضیح خدمات رسمی بررسی ساختمان‌های آماده آغاز می‌شود، سپس اسناد مورد نیاز از فروشنده، عناصر بررسی فنی، روش خواندن گزارش و مذاکره درباره نکات مطرح‌شده، و همچنین مواردی که بررسی شامل نمی‌شود تا به اشتباه به آن تکیه نشود، را بیان می‌کند.

منظور از بررسی ساختمان‌های آماده چیست؟

بررسی ساختمان‌های آماده نام خدمتی دولتی است که توسط پلتفرم ساخت‌وساز پایدار وابسته به وزارت مسکن از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ راه‌اندازی شد (به نقل از خبرگزاری رسمی عربستان)، و توسط مهندسان معتمد برای بررسی کیفیت ظاهری واحد مسکونی موجود و صدور گزارش وضعیت آن انجام می‌شود. این خدمت مالکین املاک و متقاضیان خرید را هدف قرار داده است.

در صفحه وزارت شهرداری‌ها و مسکن آمده است که این خدمت برای کسانی است که قصد خرید یا اجاره ساختمان دارند، سن ساختمان نباید بیش از ۱۵ سال باشد، و بررسی به صورت بصری برای کشف عیوب ظاهری کیفیت و ایمنی ساختمان انجام می‌شود. مراحل، هزینه‌ها و پلتفرم مشخص نشده است؛ بنابراین برای اطمینان از در دسترس بودن خدمت و رویه‌های فعلی، کانال‌های وزارت یا پلتفرم ساخت‌وساز پایدار را بررسی کنید.

علاوه بر خدمت دولتی، مهندسان و دفاتر مهندسی نیز خدمات مشابهی ارائه می‌دهند. در این حالت، حتماً از عضویت مهندس در سازمان مهندسان عربستان و محتوای گزارش پیش از قرارداد اطمینان حاصل کنید.

بررسی ملک آماده چه زمانی نسبت به انتقال سند انجام می‌شود؟

بررسی پس از توافق اولیه بر قیمت و پیش از پرداخت آخرین قسط و پیش از زمان انتقال سند انجام می‌شود. بهتر است در قرارداد فروش یا تفاهم‌نامه ذکر شود که انجام معامله مشروط به بررسی فنی رضایت‌بخش است، با تعیین مهلت برای بررسی و حقوق خریدار در صورت کشف عیب اساسی. این موارد را به صورت مکتوب توافق کنید. برای آشنایی با مرحله انتقال سند و مقدمات آن به انتقال سند ملکی در عربستان و برای تفاوت بین سند و انتقال سند به تفاوت سند مالکیت و انتقال سند ملکی مراجعه نمایید.

چه اسنادی را باید پیش از بررسی فنی از فروشنده درخواست کنم؟

ابتدا اسناد را بررسی کنید، زیرا ممکن است معامله پیش از صرف هزینه برای بررسی منتفی شود. جدول زیر مهم‌ترین اسناد را خلاصه می‌کند:

سندی که بسیاری از خریداران ندارند، سند بیمه عیوب پنهان است. وزارت امور شهرداری و روستاها در ۲ مه ۲۰۲۰ پیمانکاران را ملزم به بیمه عیوب پنهان کرد. مدت ضمانت ۱۰ سال از زمان صدور گواهی بهره‌برداری آغاز می‌شود. این تصمیم در مراحلی اجرا شد که مرحله دوم شامل ساختمان‌های مسکونی است. پلتفرم بلدی توضیح می‌دهد که این سند شرط صدور پروانه ساخت مسکونی و تجاری است و صدور گواهی بهره‌برداری منوط به وجود سندی است که پیش از آغاز ساخت صادر شده باشد. اگر ساختمان قدیمی‌تر از این قانون باشد، ممکن است سند وجود نداشته باشد و در صورت بروز عیب، مطالبه شما طبق قرارداد متوجه فروشنده یا پیمانکار خواهد بود.

همچنین بخوانید: آپارتمان‌های آماده فروش در جده

عناصر بررسی فنی ملک آماده چیست؟

پس از اطمینان از اسناد، بررسی فنی آغاز می‌شود. جدول زیر فهرستی کاربردی از مواردی است که مهندس بررسی می‌کند و شما نیز می‌توانید شخصاً مشاهده کنید:

بررسی بصری فقط عیوب ظاهری را نشان می‌دهد و عیوب داخل دیوارها یا زیر کف‌ها را فقط با آزمایش‌های اضافی مانند تصویربرداری حرارتی یا سنجش رطوبت می‌توان تشخیص داد که در صورت نیاز درخواست شده و هزینه آن با بازرس تعیین می‌شود.

همچنین بخوانید: آپارتمان‌های آماده فروش در عربستان

چه کسی بررسی را انجام می‌دهد و چگونه انتخابش کنم؟

مهندس عمران، معمار یا مهندس مکانیک-برق بسته به نیاز این کار را انجام می‌دهد. بازرس مستقل از فروشنده و واسطه انتخاب کنید، مدرک عضویت او در سازمان مهندسان عربستان، نمونه گزارش قبلی و امضای گزارش را درخواست کنید. بهتر است خریدار شخصاً یا از طریق نماینده در بررسی حضور یابد تا عیوب را مستقیماً مشاهده کند. کیفیت بررسی به قیمت وابسته نیست. بپرسید چند ساعت در محل خواهد بود، چه ابزارهایی استفاده می‌کند و آیا برای هر نکته عکس و برای هر عیب توصیه ارائه می‌دهد یا نه.

چگونه گزارش بررسی را بخوانم و درباره آن مذاکره کنم؟

نکات گزارش را به سه دسته تقسیم کنید: نکات سازه‌ای یا ایمنی که بر تصمیم خرید تأثیر می‌گذارد، عیوب عمده که نیاز به تعمیر پرهزینه دارند مانند نشتی و برق، و نکات جزئی نماسازی. سپس از بازرس بخواهید هزینه تقریبی یا محدوده هزینه رفع هر مورد را اعلام کند.

نتیجه گزارش چهار مسیر پیش رو می‌گذارد: تعمیر عیوب توسط فروشنده پیش از انتقال سند با نامه کتبی، یا کاهش قیمت به میزان هزینه تعمیر، یا نگه‌داشت مبلغی از قیمت تا زمان رفع عیب، یا انصراف در صورت وجود عیب اساسی سازه‌ای. توافقات را حتماً به صورت پیوست مکتوب به قرارداد اضافه کنید و به وعده شفاهی اکتفا نکنید. برای مقایسه قیمت پیشنهادی و ارزش منصفانه به چگونه بفهمیم قیمت ملک منصفانه است مراجعه کنید.

در بازدید نهایی پیش از امضا چه کنم؟

یک روز پیش از انتقال سند به ملک بروید تا از رفع موارد توافق‌شده مطمئن شوید. همه شیرآلات را باز کنید، کلیدهای برق و تهویه را امتحان کنید، از عملکرد آسانسورها مطمئن شوید، وضعیت نهایی را عکاسی کنید، کلیدها، کنتورها و هرگونه ضمانت دستگاه‌ها را تحویل بگیرید و مطمئن شوید مبلمان یا ملحقات توافق‌شده وجود دارد.

همچنین بخوانید: املاک آماده فروش برای سکونت در عربستان

آیا بررسی ملک آماده با خرید روی نقشه متفاوت است؟

از نظر زمان و ابزار متفاوت است؛ ملک آماده همان است که می‌بینید اما ملک روی نقشه هنگام تحویل بر اساس مشخصات قرارداد و نقشه‌ها بررسی می‌شود و به مجوز پروژه و حساب ضمانت وابسته است. برای جزئیات به سیستم فروش روی نقشه مراجعه کنید.

خریدار خارجی چگونه ملکی را از خارج کشور بررسی می‌کند؟

خریدار غیرمقیم به نماینده مطمئن برای حضور در بررسی یا پخش زنده ویدیویی با بازرس نیاز دارد، همراه با گزارش مکتوب و تصویری پیش از هرگونه پرداخت. شرط مالکیت همچنان برقرار است: درخواست از طریق درگاه املاک عربستان با هویت دیجیتال، حساب بانکی و شماره موبایل عربستانی، قرار داشتن ملک در محدوده مجاز و محدودیت مالکیت در مکه و مدینه به مسلمانان. برای جزئیات به مالکیت خارجی املاک مراجعه کنید.

اشتباهات رایج هنگام بررسی ملک آماده

• اکتفا به بازدید فروشنده یا واسطه بدون بازرس مستقل

• بررسی ساختمان پیش از بازبینی سند، رهن و پروانه که در صورت ناقص بودن اسناد، تلاش بی‌نتیجه می‌شود

• دریافت گزارش شفاهی بدون عکس و برآورد هزینه

• پرداخت آخرین قسط پیش از اطمینان از رفع عیوب توافق‌شده

• فرض اینکه گواهی پایان کار به معنای بی‌عیب بودن ساختمان است، در حالی که فقط تکمیل کار طبق پروانه را نشان می‌دهد

• فراموشی بررسی امکانات مشترک در آپارتمان‌ها مانند آسانسور و مخازن

بررسی پیش از انتقال سند خریدار را از سه خطر محافظت می‌کند: سند ناقص، عیب پنهان و تعمیراتی که پس از انتقال مالکیت مسئولیتی بر عهده کسی نیست. این حفاظت با بررسی اسناد، سپس بررسی فنی با گزارش تصویری، سپس مذاکره مکتوب و در نهایت بازدید نهایی پیش از امضا کامل می‌شود.

در Imtilak Global عربستان این مراحل را به ترتیب با مشتری تنظیم می‌کنیم؛ ابتدا سند، محدودیت‌ها و مجوز را با او بررسی می‌کنیم، سپس بررسی فنی با مهندس مستقل ترتیب می‌دهیم و نکات او را با فروشنده پیگیری می‌کنیم، بازدید حضوری یا از راه دور برای خریدار مقیم خارج از کشور هماهنگ می‌کنیم، پیش از هر پرداخت یا زمان انتقال سند. کسانی که در آستانه توافق برای ملک آماده هستند می‌توانند مشاوره رایگان رزرو کنند تا اسناد خود را به ما ارائه دهند و بدانند چه چیزی کم دارند.

سؤالات متداول

خدمت بررسی ساختمان‌های آماده چیست؟

خدمتی دولتی که توسط پلتفرم ساخت‌وساز پایدار وابسته به وزارت مسکن از سال ۲۰۱۹ ارائه می‌شود و مهندسان معتمد برای بررسی کیفیت ظاهری واحد مسکونی و صدور گزارش وضعیت آن انجام می‌دهند.

آیا می‌توان هر ساختمان آماده‌ای را بررسی کرد؟

در صفحه وزارت شرط شده سن ساختمان بیش از ۱۵ سال نباشد، اما ساختمان‌های قدیمی‌تر را می‌توان با مهندس مستقل بررسی کرد.

چه زمانی ملک را نسبت به انتقال سند بررسی کنم؟

پیش از آخرین قسط و پیش از انتقال سند، با شرطی در قرارداد که انجام معامله را به بررسی رضایت‌بخش مرتبط کند.

تفاوت گواهی پایان کار و بررسی فنی چیست؟

گواهی پایان کار تکمیل عملیات طبق پروانه را اثبات می‌کند (طبق منابع ملکی) اما بررسی فنی، وضعیت واقعی ساختمان و عیوب آن را ارزیابی می‌کند.

آیا سند ضمانت عیوب پنهان وجود دارد؟

برای ساختمان‌های جدید مشمول قانون، مدت ضمانت ۱۰ سال است و ممکن است برای ساختمان‌های قدیمی‌تر وجود نداشته باشد.

آیا اگر ملک جدید باشد نیاز به بررسی دارم؟

بله، زیرا عیوب در ساختمان‌های جدید نیز ظاهر می‌شود و بررسی وضعیت آن را پیش از تحویل ثبت می‌کند.