Контрольный список для инспекции быстровозводимого здания перед передачей права собственности

Осмотр готовой недвижимости должен предшествовать окончательному платежу и подписанию акта передачи права собственности, потому что выявленные до передачи права собственности дефекты можно устранить путем переговоров, ремонта или отказа от сделки, в то время как после передачи необходимо подавать претензию к продавцу или подрядчику. Осмотр включает два аспекта: проверку документов на недвижимость в соответствии с нормативами и технический осмотр состояния здания на месте, который проводит специализированный инженер.

Это руководство представляет собой практический чек-лист для местных и иностранных покупателей, начиная с разъяснения значения официальной услуги по осмотру готовых зданий, далее — документы, которые нужно запросить у продавца, элементы технического осмотра, как читать отчет и вести переговоры по его выводам, а также поясняет, что не входит в осмотр, чтобы вы не полагались на него неправомерно.

Что означает осмотр готового здания?

Осмотр готового здания — это государственная услуга, запущенная Платформой устойчивого строительства Министерства жилищного строительства 1 января 2019 года, согласно Саудовскому информационному агентству. Сертифицированные инженеры проводят осмотр, чтобы проверить видимое качество существующего жилого объекта и выдать отчет о его состоянии. Услуга предназначена для владельцев недвижимости и желающих приобрести жилье.

На странице сервиса Министерства муниципальных и сельских дел и жилищного строительства указано, что услуга предназначена для желающих купить или арендовать здание, возраст которого не превышает 15 лет, а осмотр является визуальным для выявления видимых дефектов качества и безопасности здания. Шаги, стоимость и платформа не указаны, поэтому проверьте каналы министерства или Платформу устойчивого строительства для подтверждения доступности услуги и процедур.

Кроме государственной услуги, существуют инженеры и инженерные бюро, предлагающие аналогичные осмотры. В этом случае запросите подтверждение членства инженера в Саудовском совете инженеров и содержание отчета до заключения договора.

Когда проводится осмотр готовой недвижимости относительно передачи права собственности?

Осмотр проводится после предварительной договоренности о цене и до оплаты последнего взноса и до назначения даты передачи права собственности. Рекомендуется, чтобы в договоре купли-продажи или меморандуме о взаимопонимании было указано, что завершение сделки зависит от удовлетворительного технического осмотра, с указанием срока осмотра и прав покупателя при обнаружении серьезного дефекта. Согласуйте это письменно. Чтобы узнать подробнее о процедуре передачи права собственности и этапах до нее, смотрите Что такое передача права собственности на недвижимость в Саудовской Аравии, а о разнице между свидетельством о праве собственности и передачей права собственности читайте Разница между свидетельством о праве собственности и передачей права на недвижимость.

Какие документы запросить у продавца до технического осмотра?

Сначала проверьте документы, так как они могут стать причиной срыва сделки до трат на осмотр. В таблице ниже приведены основные из них:

Документ, который часто отсутствует у покупателей, — это страховой полис от скрытых дефектов. 2 мая 2020 года Министерство муниципальных и сельских дел издало постановление, обязывающее подрядчиков страховать скрытые дефекты, гарантийный срок — 10 лет с даты вступления полиса в силу после выдачи сертификата о вводе в эксплуатацию. Решение вводится поэтапно, включая жилые здания на втором этапе. Платформа Balady разъясняет, что полис является обязательным для выдачи разрешений на строительство жилых и коммерческих зданий, а выдача сертификата о вводе в эксплуатацию связана с полисом, оформленным до начала строительства. Если здание построено до введения системы, полиса может не быть, и в случае дефекта претензии предъявляются продавцу или подрядчику согласно договору.

Читайте также: Готовые квартиры на продажу в Джидде

Какие элементы включает технический осмотр готовой недвижимости?

После проверки документов начинается технический осмотр. В таблице ниже приведён практический чек-лист того, что проверяет инженер и что вы можете оценить самостоятельно:

Визуальный осмотр ограничен тем, что видно; скрытые дефекты внутри стен или под полом выявляются только дополнительными тестами, такими как тепловизионная съемка или измерение влажности, которые заказываются при подозрениях и оплачиваются отдельно.

Читайте также: Готовые квартиры на продажу в Саудовской Аравии

Кто проводит осмотр и как выбрать специалиста?

Осмотр проводит гражданский, архитектурный или электромеханический инженер в зависимости от необходимости. Выбирайте инспектора, независимого от продавца и брокера, и требуйте подтверждение его членства в Саудовском совете инженеров, образец предыдущего отчета и подпись отчета с указанием должности. Желательно, чтобы покупатель присутствовал на осмотре лично или через представителя для непосредственного ознакомления с дефектами. Качество осмотра не определяется ценой. Узнайте, сколько часов специалист проведет на объекте, какими инструментами пользуется, предоставляет ли фото по каждому замечанию и рекомендации по каждому дефекту.

Как читать отчет об осмотре и вести переговоры по его результатам?

Классифицируйте замечания отчета на три категории: конструктивные или связанные с безопасностью, влияющие на решение о покупке; крупные дефекты, требующие значительных затрат на ремонт (например, протечки и проблемы с электрикой); и мелкие замечания по отделке. Затем попросите инспектора оценить стоимость или диапазон затрат на ремонт по каждому пункту.

Результат отчета позволяет выбрать четыре варианта: продавец устраняет дефекты до передачи права собственности с письменным подтверждением, снижение цены на сумму ремонта, удержание части суммы до завершения ремонта или отказ от сделки при обнаружении серьезного конструктивного дефекта. Все договоренности фиксируйте письменно в приложении к договору, не полагайтесь на устные обещания. Чтобы сравнить запрашиваемую цену и рыночную стоимость, смотрите Как узнать, справедлива ли цена на недвижимость.

Что делать при финальном обходе перед подписанием?

Вернитесь на объект за день до передачи права собственности, чтобы убедиться, что все согласованные ремонты завершены. Откройте все краны, проверьте выключатели и кондиционеры, осмотрите лифты, сфотографируйте финальное состояние, получите ключи, счетчики и гарантии на технику, убедитесь в наличии согласованной мебели и аксессуаров.

Читайте также: Готовые объекты на продажу в Саудовской Аравии

Есть ли разница между осмотром готовой недвижимости и покупкой на этапе строительства?

Разница — во времени и инструментах. Готовая недвижимость осматривается как есть, а на этапе строительства — при сдаче объекта в соответствии с условиями договора и планами, с привязкой к лицензии проекта и эскроу-счету. Подробнее — Система продажи на этапе строительства.

Как иностранный покупатель может осмотреть недвижимость дистанционно?

Иностранному покупателю нужен доверенный представитель для участия в осмотре или онлайн-трансляция с инспектором, а также письменный и фотоотчет до любой передачи. Условие полной собственности остается прежним: подача заявки через Саудовский портал недвижимости с цифровым удостоверением личности, счетом в саудовском банке и местным номером телефона, а объект должен находиться в утвержденной зоне. Полная собственность в Мекке и Медине разрешена только мусульманам. Подробнее — Иностранная собственность на недвижимость.

Распространённые ошибки при осмотре готовой недвижимости

• Доверие осмотру, проведённому продавцом или брокером, без привлечения независимого инспектора.

• Осмотр здания до проверки свидетельства о праве собственности, ипотеки и разрешения, что приводит к напрасным усилиям при неполных документах.

• Получение устного отчета без фотографий и оценки стоимости.

• Оплата последнего взноса до устранения согласованных дефектов.

• Предположение, что сертификат о завершении строительства означает отсутствие дефектов; он подтверждает только завершение работ по разрешению.

• Забвение проверки общих зон в квартирах, таких как лифты и баки.

Осмотр до передачи права собственности защищает покупателя от трех рисков: отсутствия документов, скрытых дефектов и ремонтов, которые никто не обязан выполнять после передачи права. Полная защита достигается последовательностью: сначала документы, затем технический осмотр с фотоотчетом, далее письменные переговоры и финальный обход перед подписанием.

В Imtilak Global Saudi Arabia мы организуем эти этапы по порядку с клиентом: сначала проверяем свидетельство о праве собственности, ограничения и разрешение, затем организуем технический осмотр с независимым инженером и сопровождаем его замечания у продавца, а также организуем очный или дистанционный обход для покупателей, находящихся за пределами Королевства, до любого платежа или назначения передачи права. Любой, кто собирается завершить сделку по готовому объекту, может записаться на бесплатную консультацию для проверки своих документов и выявления недостающих.

Часто задаваемые вопросы

Что такое услуга осмотра готового здания?

Государственная услуга, запущенная Платформой устойчивого строительства Министерства жилищного строительства в 2019 году, в рамках которой сертифицированные инженеры проверяют видимое качество жилого объекта и выдают отчет о его состоянии.

Можно ли осмотреть любое готовое здание?

На странице министерства указано, что возраст здания не должен превышать 15 лет, однако более старые здания можно осматривать с помощью независимого инженера.

Когда следует проводить осмотр недвижимости относительно передачи права собственности?

До оплаты последнего взноса и до передачи права собственности, с условием в договоре о завершении сделки только при удовлетворительном осмотре.

В чем разница между сертификатом о завершении строительства и техническим осмотром?

Сертификат подтверждает завершение работ по разрешению, как указано в источниках недвижимости, а осмотр оценивает фактическое состояние и дефекты здания.

Существует ли гарантийный документ на скрытые дефекты?

Для современных зданий, подпадающих под систему, срок — 10 лет, но для старых объектов его может не быть.

Нужен ли осмотр, если недвижимость новая?

Да, дефекты могут быть и в новых зданиях, а осмотр фиксирует их состояние до передачи.