Possession de biens immobiliers pour les non-Saoudiens à Médine

Le Royaume d’Arabie Saoudite connaît une transformation en matière d’investissement et d’urbanisation avec l’entrée en vigueur d’un système permettant aux non-Saoudiens d’acquérir des biens immobiliers dans des zones spécifiques à partir de 2026, dans le but d’attirer les capitaux et de stimuler la croissance économique.

Cependant, le dispositif réglementaire exclut les villes de La Mecque et Al Madinah, en raison de leur statut religieux unique. Les opérations d’acquisition y sont soumises à des règles et à une protection juridique particulières, nécessitant une explication détaillée du cadre autorisé pour les investisseurs étrangers.

Quel est le texte du nouveau système saoudien concernant l’acquisition à Al Madinah ?

Le nouveau système immobilier saoudien précise que les non-Saoudiens peuvent acquérir des biens immobiliers dans les zones géographiques déterminées par le Conseil des ministres, avec une exclusion explicite d’Al Madinah dans les textes du système. Les articles réglementaires stipulent que :

• Les zones ouvertes à l’acquisition étrangère sont définies avec l’approbation du Conseil des ministres.
• Les deux villes saintes (La Mecque et Al Madinah) sont exclues de cette détermination.
• Des "conditions particulières" s’appliquent pour préserver leur statut religieux.

Le communiqué du Ministère du Logement confirme qu’Al Madinah est soumise à des règles exceptionnelles protégeant sa sainteté et son caractère sacré, et que les règles générales d’acquisition par les non-Saoudiens ne s’y appliquent pas. Une mise à jour de ce système est attendue prochainement.

Pourquoi l’acquisition par des non-Saoudiens n’est-elle pas autorisée à Al Madinah ?

Les raisons de cette interdiction exceptionnelle sont multiples :

1. Considérations religieuses : Le statut d’Al Madinah en tant que l’un des deux lieux saints et centre religieux mondial.
2. 2. Protection souveraine : Préserver le caractère particulier de la ville et garantir sa gestion selon les priorités de l’État.
3. 3. Règles de sécurité : Organiser la présence démographique dans une zone à haute sensibilité sécuritaire.
4. 4. Contrôle du développement urbain : Assurer une planification urbaine conforme aux exigences religieuses et culturelles.

Cas particuliers et exceptions disponibles (le cas échéant)

Jusqu’à présent, aucune exception ne permet l’acquisition libre par des non-Saoudiens à l’intérieur des limites officielles d’Al Madinah, mais une mise à jour de ce système est attendue après l’entrée en vigueur du nouveau système d’acquisition pour les non-Saoudiens en 2026.

Les déclarations officielles ont indiqué que :

• Toute exception future sera très limitée et soumise à des conditions strictes.
• L’accent sera mis sur les investissements ayant un bénéfice de développement clair pour la ville.
• La priorité sera donnée aux projets au service des visiteurs, pèlerins et Omra.
• Toute exception nécessitera l’approbation de plusieurs hautes autorités gouvernementales.

Alternatives légales à l’acquisition directe à Al Madinah

Les non-Saoudiens peuvent investir dans des sociétés saoudiennes qui possèdent et gèrent des actifs immobiliers à Al Madinah via :

• Achat d’actions dans des sociétés immobilières cotées en bourse.
• Investissement dans des fonds immobiliers spécialisés.
• Participation à des projets d’investissement via des entités saoudiennes agréées.
• Entrée en partenariat d’investissement avec des investisseurs saoudiens.

Ces investissements sont soumis à la supervision de l’Autorité du marché financier et d’autres organismes de régulation.

Droits d’usage à long terme

Certains projets à Al Madinah offrent aux étrangers la possibilité de droits d’usage à long terme comme alternative pratique à l’acquisition complète, dans des cadres juridiques et réglementaires précis. Ces formules incluent des baux de longue durée pouvant aller de 25 à 50 ans dans certains projets, offrant à l’investisseur ou au bénéficiaire une stabilité et des avantages proches de l’acquisition.

Elles comprennent également des accords d’utilisation et de droits d’usage pour les établissements commerciaux, ainsi que des licences d’exploitation pour les unités résidentielles situées dans des projets touristiques ou de services, permettant de profiter du bien selon certaines conditions sans transfert de propriété.

Parmi ces formules figurent également des accords de gestion et d’exploitation des biens immobiliers contre une part des revenus, où le bien est exploité au profit du propriétaire avec une répartition des revenus selon l’accord. Ces arrangements diffèrent en termes de durée, de droits et d’obligations de l’acquisition immobilière traditionnelle, et sont soumis à des conditions détaillées précisées dans chaque contrat en conformité avec les règlements en vigueur à Al Madinah.

Conseils importants pour les investisseurs

Il est conseillé aux investisseurs souhaitant entrer sur le marché immobilier à Al Madinah de suivre un ensemble de directives essentielles pour prendre des décisions sûres et réfléchies. Parmi ces conseils, il est primordial de vérifier en permanence les sources officielles, telles que les communiqués et mises à jour du Ministère des Affaires municipales, rurales et du Logement et de l’Autorité générale de l’immobilier.

Il est également recommandé de recourir à un avocat ou un conseiller juridique spécialisé dans le droit immobilier saoudien, en raison de la complexité et de l’évolution constante de ce domaine, notamment en ce qui concerne l’acquisition par des étrangers et les droits qui y sont liés. Il est aussi important de se méfier des offres suspectes, car toute offre prétendant permettre à des étrangers d’acquérir un bien immobilier à l’intérieur du périmètre géographique d’Al Madinah est contraire à la réglementation et est souvent frauduleuse.

L’investisseur doit également distinguer avec précision entre Al Madinah et ses environs, car certains projets utilisent le nom de la ville à des fins marketing alors qu’ils sont situés hors de ses limites officielles, ce qui peut avoir un impact significatif sur les droits juridiques du bien. Enfin, il est conseillé de faire preuve de patience et d’attendre la publication des règlements d’application du nouveau système prévu pour 2026.

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