Пользование в Саудовской Аравии: Полное руководство

Узуфрукт — это юридический инструмент, который позволяет лицу использовать и получать выгоду от имущества, принадлежащего другому лицу, без передачи права собственности. В Саудовской Аравии существуют два интегрированных регулирования этого права: общее регулирование, регулируемое Законом о гражданских сделках и применяемое ко всем, и специальное применение в системе Владение недвижимостью иностранцами, которое специально разрешает его в Мекке и Медине для тех, кто не соответствует требованию полной собственности на правах полной собственности. В этой статье рассматриваются обе системы.

Право узуфрукта в Саудовской Аравии и его юридическая природа

Саудовский Закон о гражданских сделках в статье 679 определяет узуфрукт как вещное право, позволяющее бенефициару использовать и эксплуатировать имущество, принадлежащее другому, пока оно остается в своем первоначальном состоянии. Его основные характеристики включают:

• Первоначальное вещное право, производное от собственности, предоставляющее его обладателю прямые полномочия на имущество без необходимости посредничества собственника, в отличие от аренды, которая остается обязательственным правом.
• Не лишает собственника его собственности: собственник сохраняет полное право собственности, в то время как бенефициар пользуется и эксплуатирует имущество в соответствии с природой и пределами права.
• Может быть возмездным или безвозмездным, в зависимости от соглашения сторон.
• Отличается от сервитута, который ограничивает использование имущества в пользу соседнего участка, принадлежащего другому лицу, поскольку узуфрукт — это прямое право на само имущество для конкретного лица.

Как приобретается узуфрукт и когда он прекращается?

Узуфрукт приобретается посредством юридической сделки между сторонами (например, договора узуфрукта), по наследству или по праву преимущественной покупки. Его срок часто длительный и может продолжаться всю жизнь бенефициара, если не установлен конкретный срок. Узуфрукт прекращается в следующих случаях:

• Истечение установленного срока, если срок определён в договоре.
• Смерть бенефициара, если право не ограничено определённым сроком.
• Уничтожение имущества, находящегося в узуфрукте.
• Если бенефициар — юридическое лицо (компания или учреждение), максимальный срок узуфрукта составляет 30 лет.

Права и обязанности бенефициара

• Использование: Использование имущества в соответствии с его назначением без внесения изменений, например, проживание в жилой недвижимости или ведение коммерческой деятельности, соответствующей характеру объекта.
• Эксплуатация: Получение дохода или выгоды от имущества, например, получение дохода от существующего объекта, сбор урожая с сельскохозяйственных земель или сдача имущества в субаренду.
• Передача права: Бенефициар может передать право узуфрукта или сдать имущество в аренду другим лицам, если иное не предусмотрено соглашением.
• Обязанность по содержанию имущества: Проведение текущего ремонта, надлежащее управление и соблюдение согласованных условий использования.

Права и обязанности собственника имущества

• Сохранение полного права собственности на имущество без лишения этого права.
• Обязанность предоставить бенефициару возможность использовать и эксплуатировать имущество.
• Несёт ответственность за капитальный ремонт (в отличие от текущего ремонта, который лежит на бенефициаре).
• Право возражать против незаконного использования или использования, противоречащего назначению имущества или пределам предоставленного права.

Различие между узуфруктом и арендой

Читайте также: Как получить вид на жительство в Саудовской Аравии через владение недвижимостью?

Регистрация узуфрукта в реестре недвижимости

Существенные положения узуфрукта (его объём, права и обязанности сторон) регулируются Законом о гражданских сделках, а его регистрация в реестре недвижимости подчиняется Закону о регистрации недвижимости, согласно статье 13, которая требует регистрации всех сделок, создающих первоначальные или производные вещные права; эти права не имеют силы и не влекут судебных и административных последствий до их регистрации.

26 апреля 2026 года Генеральное управление по недвижимости выпустило проект образца регистрации узуфрукта в реестре недвижимости и проект образца свидетельства об узуфрукте. Основные положения проекта включают:

• Два варианта вознаграждения: либо указание общей суммы за весь срок узуфрукта, выплачиваемой через электронные платежные системы или заверенный чек и фиксируемой на платформе реестра недвижимости, либо узуфрукт без какой-либо оплаты за весь срок, без обязательств бенефициара по выплате собственнику.
• Официальное свидетельство об узуфрукте, фиксирующее данные о праве, сроке и сторонах.
• Детальное регулирование прав и обязанностей бенефициара и собственника в рамках регистрационной модели.

Право узуфрукта для иностранцев в Мекке и Медине

Для иностранных инвесторов полная собственность на правах полной собственности внутри Мекки и Медины ограничена физическими мусульманами в пределах утверждённых географических зон. Для тех, кто не соответствует этому требованию, будь то по причине не принадлежности к исламу или если объект находится за пределами утверждённой зоны для полной собственности, узуфрукт остаётся законной альтернативой с чётко определённым сроком: не более 99 лет, как указано в двух взаимодополняющих источниках:

• Закон о премиальном виде на жительство: Предоставляет обладателям премиального ВНЖ, желающим пользоваться недвижимостью в Мекке или Медине, право узуфрукта сроком до 99 лет по договору узуфрукта, заключённому лицензированным юристом в Королевстве и заверенному у компетентного нотариуса после проверки документа на собственность и завершения всех юридических и нормативных процедур. Это право может быть передано другим лицам согласно правилам, установленным Надзорным комитетом Центра премиального ВНЖ.
• Документ о географических зонах для системы владения иностранцами: Определяет для каждой зоны в Мекке и Медине максимальный допустимый срок узуфрукта (также 99 лет), а также допустимый процент владения и виды вещных прав, которые могут быть приобретены.

На практике это означает, что инвестор, не имеющий права на полную собственность в Мекке или Медине, не обязан уходить с этого рынка, а может воспользоваться долгосрочным правом узуфрукта, который по сути почти равен сроку полной собственности, при этом право собственности остаётся за первоначальным владельцем.

Наша команда в Imtilak Global поможет вам определить наилучший вариант для вашей ситуации: полная собственность на правах полной собственности при наличии соответствующих оснований или долгосрочный узуфрукт как гарантированная законная альтернатива. Свяжитесь с нами для бесплатной консультации по недвижимости или ознакомьтесь с Владением недвижимостью иностранцами в Мекке и Гид по недвижимости и ВНЖ в Саудовской Аравии.

Часто задаваемые вопросы об узуфрукте в Саудовской Аравии

В чём принципиальная разница между узуфруктом и собственностью?
Собственность включает как титул, так и узуфрукт, то есть полное распоряжение имуществом и его выгодами. Узуфрукт ограничивается только использованием и эксплуатацией без распоряжения титулом, который остаётся на имя первоначального владельца.

Можно ли продать или передать узуфрукт?
Да, бенефициар может передать или уступить право узуфрукта либо сдать имущество в субаренду другим лицам, если иное не предусмотрено договором, устанавливающим право.

Каков максимальный срок узуфрукта в Мекке и Медине для иностранцев?
Максимум 99 лет, как по линии премиального ВНЖ, так и по документу о географических зонах для системы владения недвижимостью иностранцами.

Регистрируется ли узуфрукт официально, как свидетельство о собственности?
Да, он подлежит регистрации в реестре недвижимости и не имеет силы в отношении третьих лиц до регистрации. Генеральное управление по недвижимости выпустило проекты форм регистрации и свидетельства об узуфрукте в 2026 году, рекомендуем ознакомиться с окончательно утверждённой версией.

Обязан ли бенефициар выплачивать вознаграждение собственнику?
Не обязательно; это зависит от соглашения сторон. Система предусматривает два варианта: единовременная выплата за весь срок узуфрукта или узуфрукт без какой-либо оплаты за весь срок.