L’usufruit en Arabie saoudite : guide complet

Le droit d’usufruit est un instrument juridique qui permet à une personne d’utiliser un bien immobilier appartenant à autrui et d’en tirer profit, sans que le titre de propriété ne lui soit transféré. En Arabie Saoudite, il existe deux régimes complémentaires pour ce droit : un régime général régi par le Code des transactions civiles applicable à tous, et une application spécifique dans le cadre du droit de propriété des non-Saoudiens sur les biens immobiliers, qui le permet notamment à La Mecque et à Médine pour ceux qui ne remplissent pas la condition de pleine propriété. Cet article couvre les deux cadres.

Le droit d’usufruit en Arabie Saoudite et sa nature juridique

Le Code des transactions civiles saoudien, à l’article 679, définit le droit d’usufruit comme un droit réel qui permet à l’usufruitier d’utiliser et d’exploiter un bien appartenant à autrui, tant que celui-ci reste en l’état. Ses principales caractéristiques sont :

• Droit réel principal, dérivé du droit de propriété, il confère à son titulaire un pouvoir direct sur le bien sans l’intermédiaire du propriétaire, contrairement au bail qui reste un droit personnel.
• Ne prive pas le propriétaire de sa propriété : le propriétaire conserve la pleine propriété du bien, tandis que l’usufruitier bénéficie de l’usage et de l’exploitation du bien selon la nature et les limites du droit.
• Peut être accordé à titre onéreux ou gratuit, selon l’accord entre les parties.
• Diffère de la servitude, qui limite l’utilisation d’un bien au profit d’un bien voisin appartenant à une autre personne, car l’usufruit est un droit direct sur le bien lui-même au profit d’une personne déterminée.

Comment acquiert-on le droit d’usufruit et quand prend-il fin ?

Le droit d’usufruit s’acquiert par acte légal entre les parties (comme un contrat d’usufruit), par héritage ou par préemption. Sa durée est généralement longue et peut s’étendre toute la vie de l’usufruitier si aucun terme n’est fixé. Il prend fin dans l’un des cas suivants :

• Expiration du terme fixé, si la durée est précisée dans le contrat.
• Décès de l’usufruitier, si le droit n’est pas limité dans le temps.
• Destruction du bien objet de l’usufruit.
• Si l’usufruitier est une personne morale (société ou institution), la durée maximale de l’usufruit est de 30 ans.

Droits et obligations de l’usufruitier

• Usage : utiliser le bien conformément à sa nature sans le modifier, comme habiter un logement ou exercer une activité commerciale compatible avec la nature du bien.
• Exploitation : tirer des revenus ou des avantages du bien, comme percevoir les revenus d’une installation existante, récolter les fruits d’un terrain agricole ou louer le bien à des tiers.
• Transfert du droit : l’usufruitier peut céder son droit d’usufruit ou louer le bien à un tiers, sauf stipulation contraire.
• Obligation d’entretien du bien : assurer l’entretien courant, gérer le bien de façon appropriée et respecter l’étendue de l’usufruit convenue.

Droits et obligations du propriétaire

• Conserver la pleine propriété du bien sans en être privé.
• Permettre à l’usufruitier d’utiliser et d’exploiter le bien.
• Prendre en charge les grosses réparations (l’entretien courant incombant à l’usufruitier).
• S’opposer à toute utilisation illicite ou contraire à la nature du bien ou aux limites du droit accordé.

Différence entre le droit d’usufruit et le droit de bail

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Enregistrement du droit d’usufruit au registre foncier

Les dispositions relatives à l’usufruit (son étendue, les droits et obligations des parties) sont régies par le Code des transactions civiles, tandis que son enregistrement au registre foncier relève du système d’enregistrement immobilier, conformément à l’article 13 qui impose l’enregistrement de tous les actes créant des droits réels principaux ou accessoires ; ces droits ne sont opposables et ne produisent d’effets judiciaires et administratifs qu’après cet enregistrement.

Le 26 avril 2026, l’Autorité générale de l’immobilier a publié un projet de modèle d’enregistrement du droit d’usufruit au registre foncier et un projet de titre d’usufruit. Les points clés de ce projet sont :

• Deux options pour la contrepartie financière : soit un paiement global couvrant toute la durée de l’usufruit, réglé par moyens électroniques ou chèque certifié et enregistré via la plateforme du registre foncier, soit un usufruit gratuit pour toute la durée sans obligation de paiement de la part de l’usufruitier.
• Titre officiel d’usufruit consignant les données du droit, sa durée et les parties concernées.
• Organisation précise des droits et obligations de l’usufruitier et du propriétaire dans le modèle d’enregistrement.

Droit d’usufruit pour les non-Saoudiens à La Mecque et à Médine

Pour les investisseurs étrangers, la pleine propriété à La Mecque et à Médine est réservée aux personnes physiques musulmanes dans les zones géographiques approuvées. Pour ceux qui ne remplissent pas cette condition, soit parce qu’ils ne sont pas musulmans, soit parce que le bien est hors de la zone autorisée pour la pleine propriété, le droit d’usufruit reste une alternative légale disponible avec une durée maximale clairement définie : une durée ne dépassant pas 99 ans, ce plafond est prévu par deux sources complémentaires :

• Système de résidence privilégiée : accorde aux titulaires de la résidence privilégiée souhaitant bénéficier d’un bien à La Mecque ou à Médine un droit d’usufruit d’une durée maximale de 99 ans, via un contrat d’usufruit conclu par un avocat agréé dans le Royaume et enregistré auprès du notaire compétent après vérification du titre de propriété et des procédures légales et réglementaires. Ce droit peut être transféré à des tiers selon les règles établies par le comité de supervision du Centre de la résidence privilégiée.
• Document des zones géographiques du système de pleine propriété des non-Saoudiens : fixe pour chaque zone à La Mecque et à Médine la durée maximale de l’usufruit autorisé, soit également 99 ans, en plus du pourcentage de pleine propriété autorisé et du type de droits réels pouvant être acquis.

Concrètement, cela signifie que l’investisseur non éligible à la pleine propriété à La Mecque ou à Médine n’a pas pour seul choix de se retirer de ce marché, mais dispose d’un droit d’usufruit de longue durée, dont la durée est pratiquement équivalente à celle de la pleine propriété, tout en maintenant le titre de propriété au nom du propriétaire d’origine.

Notre équipe chez Imtilak Global vous aide à déterminer la meilleure voie selon votre situation : pleine propriété si vous remplissez les conditions, ou droit d’usufruit longue durée comme alternative légale garantie. Contactez-nous pour une consultation immobilière gratuite, ou consultez le Pleine propriété immobilière pour les non-Saoudiens à La Mecque et le Guide du séjour immobilier en Arabie Saoudite.

Questions fréquentes sur le droit d’usufruit en Arabie Saoudite

Quelle est la différence fondamentale entre le droit d’usufruit et le droit de propriété ?
Le droit de propriété comprend la nue-propriété et l’usufruit, c’est-à-dire la pleine disposition du bien et de ses fruits. Le droit d’usufruit se limite à l’usage et à l’exploitation sans disposer de la nue-propriété, qui reste au nom du propriétaire d’origine.

Peut-on vendre ou céder le droit d’usufruit ?
Oui, l’usufruitier peut transférer ou céder son droit d’usufruit, ou louer le bien à un tiers, sauf stipulation contraire dans le contrat constitutif du droit.

Quelle est la durée maximale de l’usufruit à La Mecque et à Médine pour les non-Saoudiens ?
99 ans maximum, que ce soit via le système de résidence privilégiée ou dans le cadre du document des zones géographiques du système de pleine propriété des non-Saoudiens.

Le droit d’usufruit est-il enregistré officiellement comme un titre de propriété ?
Oui, il relève du système d’enregistrement immobilier et n’est opposable aux tiers qu’après inscription au registre foncier. L’Autorité générale de l’immobilier a publié en 2026 un projet de modèle d’enregistrement et de titre spécifique ; il est conseillé de vérifier la version finale approuvée.

L’usufruitier doit-il verser une contrepartie financière au propriétaire ?
Pas nécessairement ; cela dépend de l’accord entre les parties. Le système prévoit deux options : un paiement global unique pour toute la durée de l’usufruit, ou un usufruit gratuit pour toute la durée.