İntifa hakkı Suudi Arabistan'da: Kapsamlı rehber

İntifa hakkı, bir kişinin başkasına ait bir taşınmazı kullanmasına ve ondan yararlanmasına olanak tanıyan yasal bir araçtır; ancak mülkiyet belgesi ona geçmez. Suudi Arabistan'da bu hak için iki tamamlayıcı düzenleme vardır: Herkese uygulanan Medeni İşlemler Sistemi ile düzenlenen genel bir düzenleme ve Yabancıların Taşınmaz Edinimi sistemine dahil olan özel bir uygulama. Bu özel uygulama, Mekke ve Medine'de tam mülkiyet şartını karşılamayanlara özel olarak sunulmaktadır. Bu makale her iki çerçeveyi de kapsamaktadır.

Suudi Arabistan’da İntifa Hakkı ve Hukuki Niteliği

Suudi Medeni İşlemler Sistemi’nin 679. maddesine göre, intifa hakkı, yararlanıcıya başkasına ait bir şeyi kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren ayni bir haktır. Temel özellikleri şunlardır:

• Asli ayni hak olup, mülkiyet hakkından türemiştir ve sahibine taşınmaz üzerinde doğrudan yetki verir. Kira ise kişisel bir hak olarak kalır.
• Mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz: Taşınmaz sahibi, tam mülkiyetini korur; yararlanıcı ise taşınmazı, hakkın niteliği ve sınırları dahilinde kullanır ve ondan yararlanır.
• Tarafların anlaşmasına göre bedelli veya bedelsiz olabilir.
• İrtifak hakkından farklıdır; irtifak, bir taşınmazın faydasını komşu taşınmaz lehine sınırlar. Oysa intifa, belirli bir kişi lehine taşınmazın kendisi üzerinde doğrudan bir haktır.

İntifa Hakkı Nasıl Kazanılır ve Ne Zaman Sona Erer?

İntifa hakkı, taraflar arasında yapılan resmi bir işlemle (örneğin intifa sözleşmesi), miras yoluyla veya önalım hakkı ile kazanılır. Süresi genellikle uzundur ve belirli bir süre kararlaştırılmamışsa yararlanıcının ömrü boyunca devam edebilir. İntifa hakkı şu durumlarda sona erer:

• Belirlenen sürenin sona ermesi, eğer sözleşmede süre belirtilmişse.
• Yararlanıcının ölümü, eğer hak için belirli bir süre öngörülmemişse.
• Taşınmazın yok olması.
• Yararlanıcı tüzel kişi ise (şirket veya kurum), intifa süresi 30 yıl ile sınırlıdır.

Ayrıca okuyun: Yabancıların Taşınmaz Edinim Şartları: İkamet Edenler ve Etmeyenler

Yararlanıcının Hak ve Yükümlülükleri

• Kullanım: Taşınmazı niteliğine uygun şekilde kullanmak, örneğin konut olarak oturmak ya da taşınmazın niteliğine uygun ticari faaliyette bulunmak.
• Faydalanma: Taşınmazdan gelir veya menfaat elde etmek, örneğin mevcut bir tesisten gelir elde etmek, tarım arazisinden ürün toplamak veya taşınmazı başkasına kiralamak.
• Hakkın devri: Yararlanıcı, intifa hakkını devredebilir veya taşınmazı başkasına kiralayabilir; aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça.
• Taşınmazı koruma yükümlülüğü: Taşınmazı olağan şekilde bakımını yapmak, iyi yönetmek ve kararlaştırılan intifa kapsamına uymak.

Taşınmaz Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

• Taşınmaz üzerindeki tam mülkiyetini korumak.
• Yararlanıcının taşınmazı kullanmasını ve ondan faydalanmasını sağlamak.
• Olağan bakım dışındaki büyük onarımları üstlenmek (olağan bakım yararlanıcıya aittir).
• Taşınmazın niteliğine veya hakkın sınırlarına aykırı ya da hukuka aykırı kullanıma itiraz etmek.

İntifa Hakkı ile Kira Hakkı Arasındaki Farklar

Ayrıca okuyun: Suudi Arabistan’da Taşınmaz Edinerek Oturum Nasıl Alınır?

İntifa Hakkının Tapu Siciline Tescili

İntifa hakkının esas hükümleri (kapsamı, tarafların hak ve yükümlülükleri) Medeni İşlemler Sistemi ile düzenlenir. Ancak tapu siciline tescili, Taşınmazların Ayni Tescili Sistemi’ne tabidir. 13. maddeye göre, tüm asli veya fer’i ayni hakların doğuran işlemlerinin tescili zorunludur; bu tescil olmadan haklar hukuki ve idari olarak geçerli ve sonuç doğurucu olmaz.

26 Nisan 2026’da, Genel Taşınmaz Kurumu, tapu sicilinde intifa hakkı tescili için bir taslak ve intifa hakkı tapu modeli yayımladı. Taslağın öne çıkan maddeleri şunlardır:

• İki ödeme seçeneği: Ya intifa süresinin tamamını kapsayan toplam bir bedel belirlenir ve bu bedel elektronik ödeme araçlarıyla veya onaylı çekle ödenir ve tapu sicil platformunda belgelenir; ya da tüm süre boyunca herhangi bir bedel ödenmeden intifa sağlanır.
• Resmi intifa tapusu ile hakkın, süresinin ve tarafların bilgileri belgelenir.
• Tescil modeliyle yararlanıcı ve malikin hak ve yükümlülükleri ayrıntılı şekilde düzenlenir.

Mekke ve Medine’de Yabancılar İçin İntifa Hakkı

Yabancı yatırımcılar için, Mekke ve Medine’de tam mülkiyet yalnızca belirlenmiş coğrafi alanlarda Müslüman gerçek kişilere açıktır. Bu şartı karşılamayanlar için (Müslüman olmayanlar veya tam mülkiyet için belirlenen alan dışında taşınmaz almak isteyenler) intifa hakkı, açıkça belirlenmiş bir azami süreyle düzenlenmiş yasal bir alternatiftir: Azami 99 yıl. Bu süre iki tamamlayıcı kaynaktan alınmıştır:

• Özel İkamet Sistemi: Özel ikamet sahibi olanlara, Mekke veya Medine’de taşınmazdan azami 99 yıl süreyle intifa hakkı tanınır. Bu hak, Suudi Arabistan’da ruhsatlı bir avukat aracılığıyla yapılan intifa sözleşmesiyle elde edilir ve ilgili noterlikte taşınmaz tapusunun doğruluğu ve yasal işlemleri tamamlandıktan sonra tescil edilir. Bu hak, gözetim komitesinin belirlediği kurallara uygun olarak başkasına devredilebilir.
• Coğrafi Alanlar Belgesi ile Yabancıların Taşınmaz Edinimi Sistemi: Mekke ve Medine’de her coğrafi alan için azami intifa süresini belirler. Bu da 99 yıldır. Ayrıca izin verilen mülkiyet oranı ve edinilebilecek ayni hak türleri de belirtilmiştir.

Pratikte bu, Mekke veya Medine’de tam mülkiyet için uygun olmayan yabancı yatırımcının bu pazardan tamamen çekilmek zorunda olmadığı, aksine tam mülkiyet süresine yakın uzun vadeli bir intifa hakkına sahip olabileceği anlamına gelir. Ancak tapu, orijinal malik adına kalır.

Ve Imtilak Global ekibimiz, durumunuza en uygun yolu belirlemenize yardımcı olur: Şartları sağlıyorsanız tam mülkiyet, aksi halde yasal güvenceyle uzun vadeli intifa hakkı. Ücretsiz Gayrimenkul Danışmanlığı için Bize Ulaşın veya Mekke’de Yabancıların Taşınmaz Edinimi ve Suudi Arabistan Gayrimenkul Oturum Rehberi.

Suudi Arabistan’da İntifa Hakkı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

İntifa hakkı ile mülkiyet hakkı arasındaki temel fark nedir?
Mülkiyet hakkı, hem çıplak mülkiyeti hem de yararlanmayı kapsar; yani taşınmaz ve getirileri üzerinde tam tasarruf sağlar. İntifa hakkı ise yalnızca kullanım ve faydalanma ile sınırlıdır; çıplak mülkiyet orijinal malikte kalır.

İntifa hakkı satılabilir veya devredilebilir mi?
Evet, yararlanıcı intifa hakkını devredebilir, başkasına kiralayabilir veya satabilir; sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça.

Mekke ve Medine’de yabancılar için intifa hakkının azami süresi nedir?
Azami 99 yıldır; ister özel ikamet sistemiyle ister coğrafi alanlar belgesiyle edinilsin.

İntifa hakkı, mülkiyet tapusu gibi resmi olarak tescil edilir mi?
Evet, Taşınmazların Ayni Tescili Sistemi’ne tabidir ve tapu siciline tescil edilmedikçe üçüncü kişilere karşı geçerli olmaz. Genel Taşınmaz Kurumu 2026’da tescil ve tapu modeli taslağı yayımlamıştır; son onaylı halini kontrol etmenizi öneririz.

Yararlanıcı malike ödeme yapmak zorunda mı?
Zorunlu değildir; tarafların anlaşmasına bağlıdır. Sistem iki seçenek sunar: Tüm intifa süresi için tek seferlik toplam ödeme veya tüm süre boyunca bedelsiz intifa.