Suudi Arabistan'da yabancıların taşınmaz ediniminde dijital kimlik

Suudi Arabistan dışında ikamet eden yabancıların, Suudi Arabistan'da herhangi bir gayrimenkul satın almadan önce onaylı bir dijital kimliğe sahip olmaları gerekmektedir. Bu, yabancıların gayrimenkul edinimi sistemine göre 22 Ocak 2026'da yürürlüğe giren ilk adımdır. Yönetmeliğin uygulama talimatında dijital kimlik, İçişleri Bakanlığı tarafından verilen ve onaylanan dijital veriler olarak tanımlanmıştır. Ayrıca, bu kimlik ile birlikte Suudi Arabistan'da bir banka hesabı ve alıcının adına kayıtlı Suudi bir cep telefonu numarası gerekmektedir.

Bu rehber, dijital kimliğin ne olduğunu, kimin ihtiyacı olduğunu, başvuru öncesinde nelerin hazırlanması gerektiğini ve satın alma adımlarıyla nasıl bağlantılı olduğunu, tapu kaydına kadar olan süreci açıklamaktadır. Ayrıca, ziyaretçilerin Absher platformunda kullandığı dijital kimlik ile arasındaki farkı da belirtmektedir, çünkü birçok arama sonucu iki kavramı karıştırmaktadır.

Suudi Arabistan'da gayrimenkul edinimi için dijital kimlik nedir?

Dijital kimlik, ikamet etmeyen yabancının Suudi makamlarıyla elektronik ortamda işlem yapabilmesini sağlayan tanımlayıcıdır. Uygulama yönetmeliğinin birinci maddesinde, İçişleri Bakanlığı tarafından verilen ve onaylanan dijital veriler olduğu belirtilmiştir. İkinci maddeye göre ise, Suudi vatandaşı olmayan, ülkede ikamet etmeyen gerçek kişiler, gayrimenkul edinmeden önce bu kimliği almak zorundadır.

Gayrimenkul Genel Kurumu, Bakanlar Kurulu'nun Ağustos 2025'teki onayının ardından, İçişleri Bakanlığı, SDAIA ve Ulusal Bilgi Merkezi ile birlikte dijital kimliğin uygulanmasına yönelik mekanizmalar üzerinde çalışacağını duyurdu. Kullanımı, kurumun oluşturduğu Suudi Arabistan Gayrimenkul Portalı ile bağlantılıdır ve bu portal üzerinden edinim ve tasarruf başvuruları yapılmaktadır.

Kimler gayrimenkul ediniminde dijital kimlik gerektirir?

Bu kimlik, Suudi Arabistan'da ikamet etmeyen gerçek kişiler için gereklidir; ister konut ister yatırım amaçlı alsınlar. Ülkede ikamet eden yabancılar ise başvurularını doğrudan ikamet numarasıyla portala yapar ve uygunlukları otomatik olarak kontrol edilir.

Şirketler ve tüzel kişiler için gereksinimler farklıdır. Yabancı şirketler Yatırım Bakanlığı'na kayıt olur ve sahiplerini beyan eder, yasal temsilcisi ise Suudi Arabistan yasalarına uygun bir kimlik taşır ve ülke içinde banka hesabı açar. Ülkede varlığı olmayan şirketler, Suudi Arabistan'da Yatırım Platformu üzerinden tekil numara (700) alarak edinim işlemlerini tamamlar. Yönetmelik, alıcının eşi ve 25 yaşından küçük çocuklarını da gayrimenkul ediniminde kapsar; evlilik sona ererse veya çocuk 25 yaşını geçerse istisnalar uygulanır. Konut gayrimenkul edinimi için detaylara bakınız.

Suudi Arabistan'da ikamet etmeyenler için gayrimenkul edinim şartları

Yönetmeliğin ikinci maddesine göre, ikamet etmeyen gerçek kişiler için üç temel gereklilik vardır:

Bu kişisel gerekliliklerin yanı sıra, gayrimenkulün kendisi için de ek şartlar bulunmaktadır. Gayrimenkul, yabancıların edinimine açık coğrafi bir bölgede olmalıdır. Bakanlar Kurulu, bu bölgeleri 23 Haziran 2026'da uygulama yönetmeliği ile birlikte onaylamıştır. Tüm ödemeler, Suudi Arabistan Merkez Bankası'nın onayladığı elektronik ödeme yöntemleriyle yapılır. Bölgeleri incelemek için Yabancıların gayrimenkul edinimine açık coğrafi bölgeler ve genel şartları karşılaştırmak için Yabancıların gayrimenkul edinim şartları sayfalarını inceleyebilirsiniz.

Dijital kimliği nasıl alabilirim?

Gayrimenkul Genel Kurumu, sistemin yürürlüğe girmesiyle birlikte ikamet etmeyenlerin işlemi, yurtdışındaki Suudi misyonları ve büyükelçilikler aracılığıyla başlatacağını ve dijital kimliğin bu kurumlar tarafından verileceğini duyurdu. Ağustos 2025'teki basın raporlarında, aktivasyonun Absher platformu üzerinden de yapılabileceği belirtilmiş olsa da, yürürlükteki kurum açıklaması en güncel referanstır.

Resmi kurumlar, şu ana kadar başvuru için gerekli belgeler, işlem süresi veya ücretler hakkında ayrıntılı bir liste yayımlamamıştır. Bu nedenle, herhangi bir mali taahhütte bulunmadan önce ülkenizdeki Suudi Arabistan Büyükelçiliği veya Konsolosluğu'na danışmanızı öneririz. Bu konu en çok tartışılan konulardan biridir ve resmi detaylar açıklandıkça rehber güncellenecektir.

Ayrıca okuyun: Suudi Arabistan'da satılık inşaat halindeki gayrimenkuller

Gayrimenkul edinimi için dijital kimlik ile Absher ziyaretçi dijital kimliği arasındaki fark nedir?

Arama sonuçlarında ziyaretçi dijital kimliği terimi de karşımıza çıkmaktadır. Bu, Absher platformunda turist, hac ve umre ziyaretçileri için SIM kart doğrulama gibi hizmetlerle ilgilidir. Örneğin, 2025 yılında telekom şirketleri tarafından platformla iş birliği içinde başlatılan SIM kart doğrulama hizmeti, ziyaretçinin Suudi Arabistan'da bulunduğu sürede kullanılmaktadır.

Oysa gayrimenkul edinimi için gerekli olan dijital kimlik, uygulama yönetmeliğinde tanımlanmış olup, satın alma öncesinde ikamet etmeyenlerden talep edilir ve Suudi telefon numarası ile banka hesabına bağlanır. İki hizmetin birbirine bağlı olduğuna dair resmi bir metin bulunmamaktadır. Bu nedenle, Absher'de ziyaretçi kimliğinin aktive edilmesinin gayrimenkul edinimi için gerekli olan kimliğin yerine geçeceği varsayılmamalı, mutlaka ilgili kurumdan doğrulama yapılmalıdır.

Dijital kimlik alındıktan sonra satın alma adımları nelerdir?

İşleyiş sırası şu şekildedir: Dijital kimlik alınır, ardından Suudi Arabistan'da kendi adınıza bir banka hesabı açılır, yine kendi adınıza dijital kimliğe bağlı bir Suudi telefon numarası alınır, uygun bir bölgeden gayrimenkul seçilir, Suudi Arabistan Gayrimenkul Portalı üzerinden edinim başvurusu yapılır, bedel ve ücretler elektronik ödeme yöntemleriyle ödenir, son olarak işlem onaylanır ve tapu kaydı yapılır.

İnşaat halindeki projelerde ise ek adımlar vardır. Projenin Wafi platformunda lisanslı olması ve inşaat ilerlemesine bağlı bir teminat hesabı bulunması gerekir. Alıcı, portalda kayıtlı iletişim kanalları veya onaylı telefon numarasına SMS ile bilgilendirilir. Bu nedenle, kayıtlı telefon numarasının aktif olması önemlidir.

İkamet etmeyenler için gayrimenkul edinim ücreti ne kadar?

Gayrimenkul Genel Kurumu, yabancının ayni haklar üzerindeki işlemlerinde %2 oranında bir ücret almaktadır. Bu, Riyad, Mekke, Medine ve Cidde'yi de kapsamaktadır. Yönetmeliğin dokuzuncu maddesine göre belirlenmiştir. Onuncu maddeye göre ise, miras paylaşımı veya kamu yararı için kamulaştırma gibi belirli durumlarda oran sıfırdır. Bu ücretler, dijital kimlik çıkarma ücretlerinden farklıdır ve resmi makamlar henüz detaylarını açıklamamıştır.

Yönetmelik ayrıca, yanlış veya yanıltıcı bilgi verenlerin, taşınmaz hakkının değerinin %5'ine kadar ve en fazla 10 milyon riyal ceza ile karşılaşabileceğini, düzeltme için ise 10 ila 180 gün arasında süre verileceğini belirtmektedir.

Ayrıca okuyun: Medine'de satılık yatırım gayrimenkulleri

Dijital kimlik Mekke ve Medine için geçerli mi?

Mekke ve Medine'de gayrimenkul edinimi yalnızca Müslüman bireyler ve Suudi şirketleriyle sınırlıdır; ister ülkede ister yurtdışında olsunlar. Bu, ikamet etmeyen Müslümanların da dijital kimlik, banka hesabı ve Suudi telefon numarası adımlarını takip etmesi gerektiği anlamına gelir. Ancak gayrimenkul, iki şehirdeki coğrafi bölge kısıtlamalarına tabidir ve Müslüman olmayanların, milliyeti ne olursa olsun, edinim hakkı yoktur.

Edinim, ikamet ile bağlantılı mı?

Dijital kimlik, ikamet hakkı vermez. Gayrimenkul edinimi, mülkiyet hakları sağlar. İkamet ise ayrı programlarla düzenlenir; bunlardan biri, şartlarını ilgili sayfadan inceleyebileceğiniz Özel İkamet Programı'dır. Yabancı mülk sahiplerinin hakları ve genel şartları için Suudi Arabistan'da yabancıların gayrimenkul edinimi sayfasına bakabilirsiniz.

İkamet etmeyenlerin sık yaptığı hatalar

• Dijital kimlik ve banka hesabı açılmadan kapora ödemek.

• Suudi telefon numarasını başka birinin adına kaydettirmek; yönetmelik, alıcı adına olmasını şart koşar.

• Herhangi bir gayrimenkulün yabancılara açık olduğunu varsaymak; edinim yalnızca onaylı bölgelerle sınırlıdır.

• Absher üzerinden başvuru sürecini anlatan eski bir makaleye güvenmek, en güncel kurum açıklamasıyla karşılaştırmadan hareket etmek.

• İnşaat halindeki projelerde lisans ve teminat hesabı kontrolünü ihmal etmek.

Dijital kimlik, ikamet etmeyenler için edinim sürecinin başlangıcıdır ve ardından banka hesabı, telefon numarası, uygun bölge ve tapu kaydı gibi adımlar gelir. Her adımın gecikmesi, sonraki adımı da geciktirir. Bu nedenle, belgelerin düzenli hazırlanması ve gayrimenkulün durumu kontrol edilmeden ödeme yapılmaması faydalı olacaktır.

Imtilak Global ekibi, edinim sistemi ve yönetmeliğindeki gelişmeleri takip etmekte ve müşteriye hedef belirlemeden, ister konut ister yatırım amaçlı olsun, gayrimenkulün uygun bölgede olup olmadığının ve projenin lisansının doğrulanmasından, saha veya uzaktan tur düzenlemeye kadar her aşamada destek olmaktadır. Suudi Arabistan dışından satın alma planı yapanlar, durumlarını danışmanlarımıza ileterek kendi durumlarına uygun adımlar hakkında net bilgi alabilirler.

Sıkça sorulan sorular

Suudi Arabistan'da gayrimenkul edinimi için dijital kimlik nedir?

İçişleri Bakanlığı tarafından verilen ve onaylanan dijital verilerdir. İkamet etmeyenler, gayrimenkul edinmeden önce bu kimliği alır.

Dijital kimliği nereden alabilirim?

Gayrimenkul Genel Kurumu'nun açıklamasına göre, ikamet etmeyenler işlemi yurtdışındaki Suudi büyükelçilikleri ve misyonları aracılığıyla başlatır. Ülkenizdeki misyonla güncel prosedürü mutlaka kontrol edin.

Absher ziyaretçi dijital kimliği nasıl aktive edilir?

Absher, ziyaretçilere SIM kart doğrulama gibi hizmetler sunar; bu, gayrimenkul edinimi için gerekli olan dijital kimlikten farklıdır. Herhangi birine güvenmeden önce ilgili kurumdan doğrulama yapınız.

İkamet etmeyenler için gayrimenkul edinim şartları nelerdir?

Dijital kimlik, kendi adınıza Suudi Arabistan'da banka hesabı, kendi adınıza Suudi telefon numarası ve onaylı bir coğrafi bölgede gayrimenkul.

Gayrimenkul edinimi için ikamet gerekli mi?

İkamet etmeyenler, dijital kimlik ile ikamet olmadan gayrimenkul edinebilir.

Edinim ücreti ne kadar?

Uygulama yönetmeliğinin dokuzuncu maddesine göre, işlem değerinin %2'si oranında ücret alınır.