Les zones géographiques de la pleine propriété immobilière pour les étrangers en Arabie Saoudite

La zone géographique est le premier et le plus important critère pour toute décision de pleine propriété immobilière pour les non-Saoudiens dans le Royaume. Le système n’accorde pas le droit de propriété sur chaque parcelle de terre saoudienne, mais le limite à un document officiel émis par décision du Conseil des ministres qui précise exactement où la pleine propriété est autorisée, à quel pourcentage et selon quel type de droits réels. Dans ce guide, nous vous expliquons comment ce mécanisme fonctionne à l’échelle du Royaume, et nous vous orientons vers les détails de chaque grande ville individuellement.

Qu’est-ce que le document des zones géographiques ?

Le document des zones géographiques est le document officiel émis par décision du Conseil des ministres, qui complète le système de pleine propriété immobilière des non-Saoudiens et son règlement d’exécution. Il précise avec exactitude les zones où la pleine propriété est autorisée pour les non-Saoudiens à l’échelle du Royaume. Selon l’Autorité générale de l’immobilier, ce document couvre les zones de pleine propriété des non-Saoudiens à Riyad, Jeddah, La Mecque, Médine et toutes les villes et provinces du Royaume, avec des cartes détaillées indiquant précisément les pourcentages de pleine propriété autorisés, les types de droits acquis, les durées d’autorisation et les règles spécifiques à chaque zone.

Au niveau national, les zones approuvées incluent un certain nombre de grands projets, de destinations de développement et de zones économiques spéciales, répartis sur des sites précis dans les 13 régions administratives du Royaume. Certaines sources médiatiques indiquent que le document comprend environ 170 zones géographiques de pleine propriété à travers le Royaume, réparties entre les principales villes et d’autres régions.

La décision du Conseil des ministres relative aux zones géographiques définit cinq éléments principaux pour chaque zone : la zone géographique autorisée à la pleine propriété, les types de droits réels pouvant être acquis, les pourcentages de pleine propriété autorisés, les durées d’autorisation associées à chaque droit et les règles spécifiques à chaque région.

La pleine propriété n’est pas ouverte partout

Il est essentiel de comprendre que l’inclusion d’une ville dans le document des zones ne signifie pas que la pleine propriété est autorisée sur toute sa superficie. Le document fonctionne selon des cartes détaillées au niveau du quartier ou de la zone de développement, et non à l’échelle de la ville entière. Autrement dit, certains quartiers d’une même ville peuvent être inclus dans la zone autorisée, tandis que d’autres quartiers de la même ville restent totalement en dehors de cette zone.

La nature du droit réel pouvant être acquis varie également d’une zone à l’autre : certaines zones permettent la pleine propriété, tandis que d’autres (notamment à La Mecque et à Médine) se limitent à un droit d’usufruit pour une durée déterminée, sans pleine propriété.

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Les zones géographiques dans les principales villes

Voici un aperçu rapide des zones géographiques dans les principales villes :

Riyad

La capitale comprend de vastes zones, dont des sites de développement stratégiques majeurs comme la Porte de Diriyah, le Parc du Roi Salman, Hay Sedra, le Centre Financier du Roi Abdallah (KAFD), et les environs de l’Aéroport International du Roi Salman. On y trouve également des quartiers d’investissement émergents comme Al Aaredh et Hay Al Narjis ainsi que le nord de Riyad dans le cadre des plans d’expansion urbaine. Certaines zones autour des stations du réseau de transport public (concept de développement orienté transport) sont particulièrement importantes car elles combinent une forte valeur d’investissement et une grande mobilité.

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Jeddah

Jeddah bénéficie de la plus large représentation géographique dans le document par rapport à toute autre ville, ses zones couvrant le centre historique ainsi que 55 zones de développement réparties dans toute la province. Cela en fait, avec Riyad, l’une des villes possédant le plus grand nombre de zones approuvées.

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La Mecque et Médine

La nature de la pleine propriété dans ces deux villes saintes diffère fondamentalement du reste du Royaume. La pleine propriété y est réservée aux sociétés saoudiennes et aux particuliers musulmans, avec des zones spécifiques de droit d’usufruit en accord avec le statut particulier de ces villes, au lieu de la pleine propriété disponible dans d’autres villes. Parmi les zones approuvées à La Mecque figurent les Tours de La Mecque, Al Manar, la Tour Ajyad, la Porte du Roi Salman, Jabal Omar, le quartier Samou, ainsi que les zones Mecque 1 et 2, parmi d’autres.

Autres villes dans la zone

Outre les quatre grandes villes, le document des zones géographiques inclut d’autres villes et provinces à fort poids économique, notamment Dammam et Al Khobar, dans des zones approuvées disposant d’infrastructures avancées et de projets de développement urbain intégrés.

Les zones totalement exclues de la pleine propriété

En plus des limites de La Mecque et de Médine soumises à des règles particulières comme expliqué, le document des zones géographiques exclut totalement d’autres zones pour des raisons de sécurité et stratégiques :

• Zones frontalières : La pleine propriété est interdite dans les villages, villes et espaces situés dans la zone frontalière du Royaume.
• Sites militaires : La pleine propriété est interdite dans les biens proches des bases militaires ou des installations de sécurité sensibles.
• Sites interdits pour raisons de sécurité nationale : Espaces définis par l’État selon des exigences sécuritaires, où aucune transaction immobilière n’est autorisée pour les non-Saoudiens.

Types de biens disponibles dans les zones approuvées

Dans les zones géographiques approuvées, la pleine propriété accessible aux non-Saoudiens concerne généralement les appartements résidentiels de toutes catégories, les villas et unités résidentielles indépendantes, les unités dans des complexes résidentiels intégrés, ainsi que les projets à usage mixte comprenant une composante résidentielle. Ces opportunités sont principalement concentrées dans les villes à fort poids économique comme Riyad, Jeddah et Al Khobar, où l’on trouve des infrastructures avancées et un environnement d’investissement stable propice à la croissance à long terme.

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Comment vérifier la zone d’un bien avant l’achat ?

L’étape la plus importante avant tout engagement d’achat est de vérifier la situation géographique du bien concerné, via :

1. Portail officiel de l’immobilier saoudien : La plateforme unifiée approuvée pour consulter les zones géographiques, vérifier l’éligibilité et soumettre les demandes de pleine propriété.
2. Cartes géospatiales interactives : qui déterminent avec une grande précision les limites de chaque bien et sa possibilité d’être acquis par des non-Saoudiens.
3. Vérification du pourcentage de pleine propriété et du type de droit : Même au sein d’une zone autorisée, le pourcentage disponible et le type de droit réel (pleine propriété ou usufruit) peuvent varier d’un site à l’autre.

Comprendre le fonctionnement des zones géographiques est la base de toute décision d’investissement judicieuse, mais la mise en pratique exige une vérification minutieuse de chaque bien individuellement. Chez Imtilak Global, nous examinons avec nos clients la situation géographique complète de chaque projet que nous proposons, que ce soit à Riyad, Jeddah ou dans d’autres villes approuvées, afin de garantir que chaque investissement commence sur une base légale solide et vérifiée avec précision.

Questions fréquentes sur les zones géographiques pour la pleine propriété des étrangers

L’inclusion d’une ville dans le document signifie-t-elle que la pleine propriété est possible dans tous ses quartiers ?
Non, le document fonctionne selon des cartes détaillées au niveau du quartier ou de la zone de développement, et non à l’échelle de la ville entière.

Peut-on acquérir un bien dans n’importe quelle ville saoudienne ?
Non, la pleine propriété est limitée aux villes et zones incluses dans le document des zones géographiques, et même dans ces villes, elle reste restreinte aux zones précisément définies, pas à l’ensemble de la ville.

Quelle est la différence entre les zones de La Mecque et de Médine et celles des autres villes ?
À La Mecque et à Médine, la pleine propriété est réservée aux sociétés saoudiennes et aux musulmans, généralement sous forme d’usufruit et non de pleine propriété, contrairement à des villes comme Riyad et Jeddah où la pleine propriété complète est accessible à toutes les catégories éligibles dans les zones approuvées.

Comment savoir si un bien est dans une zone autorisée ?
En vérifiant directement sur le portail officiel « Immobilier d’Arabie saoudite », ou en faisant appel à un conseiller immobilier qui se chargera de cette vérification pour vous.