Pleine propriété immobilière des étrangers en Arabie Saoudite : Qui y a droit, où et comment ?

Oui, les non-Saoudiens ont le droit d’acquérir des biens immobiliers en Arabie Saoudite, mais ce droit est limité à des zones géographiques précises, à des conditions d’éligibilité claires et à des procédures d’enregistrement officielles auprès de l’Autorité Générale de l’Immobilier. Ce droit n’est plus une exception individuelle comme auparavant, mais, depuis le début de 2026, il est devenu un système légal intégré qui détermine qui peut posséder, où, sous quelle forme et avec quels droits.

Dans ce guide, nous vous expliquons tout le cadre légal et pratique de l’acquisition immobilière par les étrangers en Arabie Saoudite, en nous basant sur la réglementation officielle et son règlement d’application, afin que vous puissiez prendre votre décision d’investissement ou d’habitation en toute connaissance de vos droits, des interdictions et du déroulement des démarches, sans risquer de commettre des erreurs coûteuses en temps ou en argent.

Les étrangers peuvent-ils acquérir des biens immobiliers en Arabie Saoudite ?

Oui, les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en Arabie Saoudite, mais sous conditions. Le système d’acquisition immobilière par les non-Saoudiens a été adopté par le Conseil des ministres ; il comporte 15 articles qui définissent précisément qui peut acquérir, où et sous quel statut légal. Ce système est entré en vigueur début 2026 et l’Autorité Générale de l’Immobilier a officiellement commencé à recevoir les demandes d’acquisition à partir de juin 2026.

Cela signifie que l’acquisition immobilière par les étrangers en Arabie Saoudite est désormais un processus légal clairement défini, accessible aux résidents et aux investisseurs, particuliers ou sociétés, selon des règles préétablies. Ce système ne confère pas un droit absolu, mais équilibre l’encouragement de l’investissement étranger et la protection du tissu urbain et sécuritaire du Royaume. Comprendre les zones géographiques et les catégories éligibles (détaillées plus loin dans ce guide) est donc la clé de toute acquisition réussie.

Le cadre légal du système d’acquisition immobilière par les non-Saoudiens

Le système d’acquisition immobilière par les non-Saoudiens constitue la base légale de tout droit d’acquisition par un non-Saoudien dans le Royaume. Le système contient des éléments essentiels, dont des définitions légales, la délimitation des zones géographiques autorisées, des dispositions pour les sociétés cotées sur le marché financier saoudien, le lien avec le système de résidence privilégiée, les droits et privilèges du propriétaire non saoudien, les règles pour les sièges officiels des représentations diplomatiques, les obligations d’enregistrement des sociétés étrangères auprès de l’autorité compétente, les taxes et frais liés aux transactions immobilières, ainsi que les sanctions en cas d’infraction.

Sur le plan pratique, un règlement d’application a détaillé les modalités d’exécution du système, et un document officiel des zones géographiques a été publié, définissant précisément, à l’aide de cartes interactives, les zones où l’acquisition est autorisée, les pourcentages d’acquisition admis dans chaque zone, les types de droits réels pouvant être acquis et les durées d’autorisation associées à chaque zone.

L’Autorité Générale de l’Immobilier (REGA) est l’organisme responsable de l’ensemble de ce dossier, de l’émission des règlements à la réception des demandes et au contrôle du respect des règles. Elle a mis en place un portail électronique géospatial et un service de vérification numérique pour contrôler la situation de toute zone immobilière avant toute démarche.

Qui a le droit d’acquérir en Arabie Saoudite ?

Le système définit quatre principales catégories autorisées à acquérir un bien immobilier ou à obtenir des droits réels en Arabie Saoudite :

Résidents en situation régulière : Toute personne étrangère titulaire d’un titre de séjour valide dans le Royaume peut acquérir un seul bien destiné à l’habitation, hors des zones géographiques restreintes, à l’exception des villes de La Mecque et Médine.

Investisseurs étrangers (particuliers ou sociétés) : Ceux qui souhaitent entrer sur le marché immobilier saoudien à des fins d’investissement, qu’ils résident ou non dans le Royaume, sont soumis à des conditions d’éligibilité et d’enregistrement spécifiques via les plateformes numériques de l’Autorité.

Sociétés mixtes : Il s’agit des sociétés non cotées sur le marché financier saoudien dont la propriété est partagée avec des non-Saoudiens. Elles ont le droit d’acquérir dans la zone géographique définie, y compris à La Mecque et à Médine si elles sont constituées selon la loi saoudienne sur les sociétés, et peuvent également acquérir hors de cette zone pour l’exercice de leur activité ou le logement de leurs employés.

Organisations et missions diplomatiques : Le système autorise l’acquisition des sièges officiels des représentations diplomatiques accréditées, ainsi que des organisations internationales et régionales, sous réserve de réciprocité.

Chaque catégorie dispose d’une procédure d’enregistrement et de priorités de vérification différentes, que nous aidons nos clients à déterminer précisément avant toute démarche.

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Les zones géographiques autorisées à l’acquisition en Arabie Saoudite

La zone géographique est le premier critère de toute décision d’acquisition. Le système ne donne pas un droit d’acquisition sur tout le territoire, mais le limite au « document officiel des zones géographiques » publié par l’Autorité Générale de l’Immobilier. Selon ce document, les zones autorisées incluent Riyad, Jeddah, La Mecque, Médine, ainsi que d’autres villes et gouvernorats du Royaume, avec des cartes détaillées indiquant le pourcentage d’acquisition autorisé dans chaque zone, le type de droit réel pouvant être acquis (pleine propriété, droit d’usage, droit d’utilisation) et la durée d’autorisation.

Il est important de souligner que la présence d’une ville dans le document n’implique pas l’autorisation d’acquérir sur toute sa superficie : le document fonctionne selon une logique de « cartes détaillées au niveau du quartier et de la parcelle », et non à l’échelle de la ville entière. Ainsi, vérifier l’état précis de la parcelle – via le service de vérification des zones immobilières de l’Autorité – est une étape obligatoire avant tout engagement d’achat, que nous réalisons pour nos clients dans le cadre de tours immobiliers et de notre service de conseil.

Les zones et cas exclus de l’acquisition

Le système prévoit une interdiction formelle pour les non-Saoudiens d’acquérir tout droit immobilier à l’intérieur des villes de La Mecque et Médine, que ce soit en pleine propriété, en droit d’usage ou en droit d’usage limité, sous quelque forme que ce soit, à l’exception d’un seul cas : l’héritage légal.

En plus de ces deux villes, le système définit d’autres zones interdites pour des raisons de sécurité et de stratégie, notamment les zones frontalières du Royaume, les sites proches des bases militaires ou des installations sécuritaires vitales, ainsi que les zones désignées par l’État en fonction des exigences de la sécurité nationale.

Le règlement d’application prévoit également des cas exceptionnels où la transaction est autorisée malgré les restrictions générales, notamment : la transaction d’une personne physique vers une société ou un fonds d’investissement établi dans le Royaume et détenu en totalité par cette personne, et la vente des unités immobilières après développement d’un terrain acquis par un non-Saoudien, à condition que la vente ait lieu dans un délai d’un an à compter de la fin du permis de développement.

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Types de droits réels pouvant être acquis

Le système ne se limite pas à la pleine propriété (pleine propriété), mais ouvre la voie à d’autres formes de droits réels selon la zone géographique, la nature du bien et sa finalité, notamment :

• Pleine propriété : Transfert total de la propriété du bien à un non-Saoudien dans les zones autorisées.
• Droit d’usage : Permet à un non-Saoudien d’utiliser et de profiter d’un bien pour une durée déterminée sans transfert de pleine propriété.
• Droit d’usage limité : Droits liés à une utilisation spécifique du bien selon le règlement.

Étapes de l’acquisition immobilière pour les étrangers en Arabie Saoudite

Le processus d’acquisition suit un parcours précis :

1. Vérification de l’éligibilité : S’assurer de remplir l’une des conditions d’éligibilité (titre de séjour valide, statut d’investisseur, enregistrement d’une société) avant toute démarche.
2. Vérification de la zone géographique : Utiliser le service de vérification des zones immobilières de l’Autorité Générale de l’Immobilier pour s’assurer que la parcelle ou le projet ciblé se trouve bien dans une zone autorisée.
3. Préparation des exigences logistiques : Ouvrir un compte bancaire local et obtenir une carte SIM saoudienne si nécessaire pour faciliter les démarches sur les plateformes gouvernementales, en particulier pour les investisseurs non résidents.
4. Détermination du type de droit souhaité : Choisir entre pleine propriété ou droit d’usage, selon la finalité du bien (habitation, investissement, développement).
5. Enregistrement via la plateforme numérique : Déposer la demande d’acquisition en ligne via les plateformes de l’Autorité Générale de l’Immobilier, en fournissant les données et documents requis.
6. Enregistrement au registre immobilier : Finaliser les démarches d’enregistrement officiel pour garantir la protection juridique complète du droit acquis.

Chez Imtilak Global Saudi, nous accompagnons nos clients à chaque étape de ce parcours, depuis la vérification de l’éligibilité et de la zone jusqu’à la finalisation de l’enregistrement, afin d’éviter tout retard ou refus administratif.

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Documents et conditions requis

Les documents requis varient selon la catégorie (résident individuel, investisseur non résident, société), mais concernent généralement la preuve d’identité ou de séjour valide, la preuve de l’origine des fonds ou de la solvabilité pour les investisseurs, les informations d’enregistrement commercial et la divulgation des propriétaires directs et indirects pour les sociétés étrangères souhaitant acquérir, la désignation d’un représentant légal dans le Royaume, ainsi que l’ouverture d’un compte bancaire local et l’obtention d’un numéro d’enregistrement officiel avant de commencer les démarches d’acquisition.

Étant donné que les listes détaillées de documents peuvent être régulièrement mises à jour sur les plateformes numériques de l’Autorité Générale de l’Immobilier, chez Imtilak Global nous vérifions les dernières exigences pour chaque cas dès l’ouverture d’un dossier d’acquisition pour nos clients, au lieu de se fier à une liste générale susceptible d’évoluer.

Frais et coûts liés à l’acquisition

Le système prévoit l’application d’un droit ne dépassant pas 5% de la valeur de la transaction immobilière pour les non-Saoudiens, dont les détails précis sont fixés par le règlement d’application. À ce droit s’ajoutent les frais habituels de toute opération immobilière, tels que les frais d’enregistrement au registre immobilier et les honoraires de conseil juridique ou immobilier le cas échéant.

Il est également important de prendre en compte l’aspect de contrôle lié aux coûts, car le système prévoit des sanctions sévères en cas d’infraction. Toute personne fournissant des informations inexactes ou trompeuses permettant l’acquisition ou l’obtention d’un droit réel s’expose à une amende ne dépassant pas 5% de la valeur du droit réel en cause, avec un plafond de 10 millions de riyals, ainsi qu’à la possibilité d’ordonner la vente du droit réel sur le bien par décision du tribunal compétent. Cela souligne l’importance de l’exactitude des informations fournies lors de l’enregistrement.

Différence entre acquisition par résident et investisseur étranger non résident

Il existe une différence fondamentale entre ces deux catégories à comprendre avant tout projet d’achat :

- Résident en situation régulière : Il peut acquérir un seul bien destiné à l’habitation personnelle, hors des zones restreintes, à l’exception de La Mecque et Médine. Ce droit est lié à la validité du titre de séjour.

- Investisseur étranger (résident ou non résident) : Il suit un parcours différent qui lui permet, selon la zone et l’activité, d’acquérir plusieurs biens ou unités à des fins d’investissement ou de développement, dans le respect des règles fixées par le document des zones géographiques et le règlement du système. Ce parcours implique généralement des exigences d’enregistrement et de justification des fonds plus détaillées que pour l’acquisition résidentielle individuelle.

Lien entre acquisition immobilière et résidence en Arabie Saoudite

L’acquisition immobilière en Arabie Saoudite est liée au système de résidence privilégiée, qui prévoit des dispositions spécifiques associant l’obtention de certains droits immobiliers aux régimes de résidence privilégiée en vigueur dans le Royaume. Ce lien fait de l’acquisition immobilière, dans certains cas, l’un des moyens dont peut bénéficier l’investisseur étranger souhaitant s’installer à long terme ou faciliter ses déplacements et sa résidence dans le Royaume, selon les conditions fixées par le système de résidence privilégiée et non par le système d’acquisition immobilière seul.

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Restrictions sur la vente et la revente

Le système et son règlement d’application fixent des règles pour limiter l’utilisation de l’acquisition immobilière à des fins de spéculation rapide. Parmi les principales règles : les biens développés sur des terrains détenus par un non-Saoudien doivent être développés dans le délai fixé par le permis de développement, et les unités résultantes doivent être vendues dans un délai d’un an à compter de la fin de ce permis, sous peine de règles supplémentaires.

La précision des informations fournies lors de l’enregistrement reste une condition essentielle tout au long de la période de propriété, et pas seulement au moment de l’achat. Le système donne aux autorités compétentes le pouvoir de saisir le tribunal pour demander la vente du droit réel sur le bien en cas d’infraction majeure. La transparence à chaque étape de l’acquisition est donc essentielle pour protéger l’investissement du client.

Après avoir compris le système d’acquisition immobilière par les étrangers en Arabie Saoudite, il faut s’assurer que chaque détail, depuis la zone géographique jusqu’au type de droit réel et à la conformité des documents, correspond exactement à votre situation personnelle ou d’investissement avant de signer tout engagement. C’est ce que fait notre équipe chez Imtilak Global à travers notre consultation immobilière gratuite : nous vérifions votre éligibilité, la situation de la parcelle ou du projet via les canaux officiels, nous clarifions le type de droit réel effectivement disponible et nous vous accompagnons jusqu’à la finalisation de l’enregistrement au registre immobilier.

Que vous soyez résident à la recherche d’un logement ou investisseur comparant entre les projets Dar Global, Reportage, Dhaher et les principaux projets à Riyad, Jeddah et La Mecque, notre équipe de conseil est prête à examiner votre situation et à vous orienter vers le parcours le plus adapté, avec une visite immobilière gratuite sur place ou en ligne, sans aucun engagement de votre part.

Questions fréquentes sur l’acquisition immobilière par les étrangers en Arabie Saoudite

Tout étranger peut-il acheter un bien immobilier en Arabie Saoudite sans conditions ?
Non, le système exige l’appartenance à l’une des catégories éligibles (résident régulier, investisseur enregistré, société mixte, entité diplomatique) et l’acquisition dans la zone géographique autorisée uniquement.

Les étrangers peuvent-ils acquérir un bien immobilier à La Mecque ou à Médine ?
Non, à l’exception d’un seul cas : l’héritage légal. Toute forme d’acquisition ou d’obtention de droits réels est strictement interdite dans ces deux villes.

Combien de biens un résident étranger peut-il acquérir ?
Un seul bien destiné à l’habitation personnelle, hors des zones restreintes et à l’exception de La Mecque et Médine. L’acquisition à des fins d’investissement obéit à des règles différentes pouvant permettre l’achat de plusieurs biens selon l’activité et la zone.

Quel est le taux des frais imposés sur l’acquisition immobilière par les étrangers ?
Un droit ne dépassant pas 5% de la valeur de la transaction immobilière, avec des détails fixés par le règlement d’application.

L’acquisition immobilière donne-t-elle automatiquement droit à la résidence en Arabie Saoudite ?
L’acquisition immobilière est liée au système de résidence privilégiée dans certains cas, selon les conditions du système de résidence lui-même, et n’est pas automatiquement accordée pour chaque acquisition.

Comment vérifier que le bien que je souhaite acheter se trouve dans une zone autorisée ?
Via le service de vérification des zones immobilières de l’Autorité Générale de l’Immobilier, ou par l’intermédiaire d’un conseiller immobilier agréé qui vérifie ces informations pour vous avant tout engagement d’achat.